14. Locação e Cumprimento de Sentença

Paulo Sérgio Restiffe

Mestre e Doutor em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC/SP). Professor de Direito Empresarial e Direito Processual Civil. Autor de livros e artigos jurídicos. Advogado e Consultor Jurídico em São Paulo.

1. Introdução

A locação de imóveis residenciais surge em decorrência de deficiência na oferta desses bens para moradia (a chamada crise de moradia ou de habitações), 1 - 2 focando na proteção do locatário, inclusive. E isso ensejou ser ela conhecida como Lei do Inquilinato. 3

A relação locatícia comercial, todavia, era tratada por legislação própria (Dec. 24.150, de 20.04.1934), que, da mesma forma, protegia o locatário, a fim de impedir, na hipótese de renovação, a cobrança de luvas para esse fim; embora seja válida a sua cobrança inicial. 4 E denominava-se Lei de Luvas por conta disso.

A Lei 8.245, de 18.10.1991, unificou o regramento da locação de imóvel predial urbano, cuidando, dessa maneira, da locação residencial e também da locação não residencial; e, também, incluiu a locação por temporada. E, ainda, essa legislação trintenária trouxe maior equilíbrio na relação entre as partes, reduzindo a intervenção do Estado na esfera privada.

Atualmente, impera essa liberdade na contratação da locação, 5 embora surjam, pontualmente, tentativas de intervenção estatal na esfera privada, quer por meio de controle dos aluguéis, quer por meio de limitação ao manejo de medidas que assegurem o cumprimento de um direito, gerando severo desequilíbrio na relação paritária que deveria pautá-la, o que, além de flagrante inconstitucionalidade, 6 vai contra os princípios do liberalismo político-econômico (arts. 1.º, III e IV, e 170, II, da CF/88), que, senão trilhado, é ao menos indicativo do caminho para se alcançar maior desenvolvimento e prosperidade, como meio de se cumprir as diretrizes constitucionais.

2. Modalidades de locação

A locação comporta as espécies seguintes: (i) locação de coisas (a) móveis infungíveis (pois, se fungíveis as coisas, a relação contratual é regida pelo mútuo) ou (b) imóveis urbanos ou rurais, (ii) locação de serviços (prestação de serviços) e (iii) locação de obra (empreitada).

Neste estudo, analisa-se a locação de imóvel urbano, que tanto pode ser para fim residencial como não residencial (portanto, mais abrangente que a concepção locação comercial), como, ainda, para temporada, mas não tão abrangente assim para abarcar as locações de imóveis de propriedade da União, dos estados e dos municípios, de suas autarquias e fundações públicas, de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos, de espaços destinados à publicidade, em apart-hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar, e o arrendamento mercantil (leasing), em qualquer de suas modalidades (art. 1º, parágrafo único, da Lei 8.245/91). 7

Delimitado o campo deste estudo, passa-se a analisar o conceito de locação, de modo a precisar seu âmbito de aplicação, bem como seus elementos, a fim de, oportunamente, tratar das implicações referentes à execução e ao cumprimento de sentença advindos da relação locatícia.

3. Definição e elementos

A locação é contrato escrito ou verbal 8 em que o locador cede ao locatário, por tempo determinado ou indeterminado, o uso e o gozo de imóvel urbano, mediante retribuição (aluguel).

Ressaltam-se, a partir dessa definição, os elementos do contrato de locação: (i) coisa, (ii) aluguel (preço ou retribuição) e (iii) consentimento, os quais, qualquer deles, se ausente, de locação não se cuida. 9

A coisa, isto é, o bem objeto do contrato de locação, é imóvel urbano (e não rural), assim entendido conforme a sua utilização e independentemente de sua localização, quer tenha finalidade para moradia, comércio, indústria, educação, saúde, esporte ou entretenimento; mas, se a atividade exercida for agrícola, não se inclui no campo de proteção legal específico. 10

O aluguel, que é a contraprestação devida pelo locatário ao locador pelo uso e gozo do imóvel, é, para este estudo, aspecto fundamental, já que é ele que, na hipótese de inadimplemento (tanto propriamente dele como dos demais encargos legais e contratuais, como despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto), pode vir a ser exigido, quer pela via executiva, desde que cumpridos os requisitos para isso (arts. 783, 786 e 803, I, do CPC), quer em fase de cumprimento de sentença, se, por exemplo, a cobrança estiver cumulada com o pedido de despejo.

E o consentimento, conforme se analisa mais detidamente no item seguinte, bastando e sendo suficiente a declaração e convergência de vontade das partes, não se exigindo, para seu aperfeiçoamento, nenhum ato solene ou formal, nem a tradição da coisa.

Aspecto importante, e com reflexos neste breve estudo, em particular sobre a legitimação, refere-se às partes contratantes e intervenientes na relação locatícia: locador e locatário e, eventualmente, garantidor.

O locador é aquele que cede o uso e gozo do imóvel, não precisando, necessariamente, ser o seu proprietário, já que tal permissão é conferida ao usufrutuário e ao fiduciário (art. 7º, caput, da Lei 8.245/91); 11 e, ainda, pode ser o locatário, na hipótese de sublocação consentida, locador, igualmente. Os herdeiros do locador sub-rogam-se nos seus direitos e suas obrigações, na hipótese de morte (art. 10 da Lei 8.245/91). 12

O locatário (ou inquilino), por sua vez, embora pareça questão que não suscite grandes indagações e, para fins de legitimação, tem relevância a sua definição, em particular nas hipóteses de morte ou separação e divórcio, fim da união estável, cessão do contrato de locação, sublocação ou empréstimo do imóvel.

Na hipótese de morte do locatário, sub-rogam-se (i) nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel, e (ii) nas locações com finalidade não residencial, o espólio, e, se for o caso, seu sucessor no negócio (art. 11 da Lei 8.245/91).

A sub-rogação deve ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se essa for a modalidade de garantia locatícia, até mesmo para possibilitar ao fiador exonerar-se de sua vinculação (art. 12, §§ 1º e 2º, da Lei 8.245/91).

Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (art. 12, caput, da Lei 8.245/91).

Ocorrendo a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel a terceira …