Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

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Capítulo 1. Direito Imobiliário Contemporâneo

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Parte 1 - FUNDAMENTOS INTRODUTÓRIOS DO DIREITO IMOBILIÁRIO

Melhim Namem Chalhub

1.1. Evolução normativa infraconstitucional e constitucional

Até o início do século XX, a esfera de interesse do direito imobiliário restringia-se aos tradicionais institutos da posse, da propriedade, aos direitos limitativos da propriedade, além da locação, do arrendamento e da empreitada reguladas pelo Código Civil de 1916, 1 e envolvia predominantemente os atos e os negócios jurídicos relacionados às características de uma sociedade agrícola, entre eles compra e venda, doação, testamento, bem como posse e questões possessórias.

Em relação aos direitos reais sobre coisa alheia, o direito positivo contemplava as conhecidas figuras das servidões, do usufruto, do uso, da habitação, da enfiteuse e da renda constituída sobre imóvel, enquanto os direitos reais de garantia se limitavam à hipoteca e à anticrese, constituídas em geral sobre imóveis rurais.

No plano obrigacional, o objeto dos negócios jurídicos restringia-se à concessão onerosa de uso pelas formas tradicionais da locação de prédios urbanos ou rústicos e do arrendamento, além da outorga de uso gratuito mediante comodato. Ainda nesse campo, a construção de prédios era executada mediante contratos de prestação de serviços, particularmente de empreitada.

Na década de 1930, os Decretos-lei 24.150/1934 e 58/1937 fixam o marco inaugural do moderno direito imobiliário brasileiro, ao regulamentar, respectivamente, a locação de imóveis comerciais urbanos e o parcelamento do solo urbano, com a tipificação do contrato de promessa de compra e venda; 2 neles já se nota influência da noção da função social do direito de propriedade, cujo exercício a Constituição de 1934 condicionava ao “interesse social ou coletivo, na forma que a lei determinar” (art. 113, 17).

A despeito de tratar dos tradicionais contratos de transmissão da propriedade e de locação de bens imóveis, essa legislação amplia a área de abrangência do ­direito imobiliário, ao envolver questões de interesse da coletividade, seja mediante instituição de normas de direito público correspondentes aos requisitos do parcelamento do solo, seja mediante restrição ao exercício da propriedade “em benefício de interesses ou conveniências gerais”. 3

Aquele momento foi marcado pela intensificação do processo de industrialização e de urbanização no Brasil.

Seguiram-se novas e profundas transformações sociais e econômicas no momento posterior à Segunda Guerra Mundial, que justificaram adequação do direito positivo a esse novo cenário, notadamente mediante instituição de normas de estruturação dos mercados financeiro e de capitais, da atividade produtiva e de financiamento do mercado imobiliário.

No conjunto normativo instituído nesse momento são dignos de nota o regime jurídico do condomínio especial por unidades imobiliárias autônomas (Lei 4.591/1964, arts. a 27), a regulamentação da atividade empresarial da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, arts. 28 a 69); a criação do sistema financeiro da habitação (SFH) e dos seus órgãos, entre eles o Banco Nacional da Habitação (BNH), o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo (SERFHAU), as sociedades de crédito imobiliário (SCI) e as associações de poupança e empréstimo (APE); a criação da cédula hipotecária e a …

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30 de Junho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1339463760/capitulo-1-direito-imobiliario-contemporaneo-parte-1-fundamentos-introdutorios-do-direito-imobiliario-curso-de-direito-imobiliario-brasileiro-ed-2021