Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

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Capítulo 4. Usucapião de Bens Imóveis

Capítulo 4. Usucapião de Bens Imóveis

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Jéverson Luís Bottega

4.1. Considerações iniciais acerca do instituto

Embora seja possível identificar menção à aquisição do direito de propriedade pela usucapião nas Ordenações portuguesas 1 , que vigoraram no Brasil até a entrada em vigor do Código Civil de 1916, o instituto foi tratado com mais afinco apenas no Código Beviláqua. Após a Constituição Federal de 1988, a usucapião ganhou status constitucional e, atualmente, a maioria das suas modalidades está prevista no Código Civil de 2002.

Pela diretriz do ordenamento jurídico brasileiro, a usucapião busca, ao mesmo tempo, premiar aquele que exerce a posse com ânimo de dono por determinado lapso temporal e sancionar o proprietário, ou titular de direito real, que negligenciou a propriedade ou nela não exerceu função social. A usucapião é, afinal, um instituto paradoxal do direito civil, pois simultaneamente cria e destrói o direito de propriedade 2 . Ela é, portanto, tanto uma forma de aquisição como de extinção da propriedade e de outros direitos reais 3 .

Independente da modalidade de usucapião, em todos os casos é exigido, no mínimo, dois requisitos: posse e tempo 4 . Atualmente, no Brasil, o tempo máximo exigido para o reconhecimento da propriedade através da usucapião é de 20 anos, para as servidões aparentes sem título (art. 1.379, par. único, do CC) e o mínimo é de 2 anos, no caso da usucapião familiar (art. 1.240-A do CC) – contando-se o tempo em dias e não em horas; excluindo-se o primeiro e incluindo-se o último; e devendo ser observadas eventuais suspensões e interrupções do prazo. À medida que diminui o lapso temporal exigido, aumentam-se os requisitos – como justo título para usucapião ordinária; e destinação social (moradia ou trabalho) para usucapião especial, urbana e rural, respectivamente.

Para que seja reconhecida a prescrição aquisitiva (termo que também é usado para se referir à usucapião em contraposição à prescrição extintiva 5 ), o Código Civil exige um tipo especial de posse: a posse com animus domini . Rejeitando a tradição subjetivista, o Direito brasileiro atual determina que é necessário que o usucapiente pratique objetivamente atos como se dono da propriedade fosse. Não importa a vontade interna, mas a manifestação exterior da vontade de ser dono no meio social.

Em regra, trata-se da posse para fins de usucapião (ad usucapionem) como exercício fático e físico sobre o bem. Mas nem sempre é assim. É possível existir posse ad usucapionem sem posse física sobre o bem quando, por exemplo, o usucapiente paga os tributos do imóvel; ou se, na posição de mero detentor ou possuidor direto, pratica atos que caracterizem a interversão da posse. Veja-se que o Direito brasileiro trabalha com a noção de desdobramento da posse: posse indireta (e.g., do locador e do credor fiduciário) e posse direta (e.g., do locatário e devedor fiduciante) 6 .

A interversão da posse se dá quando o detentor ou o possuidor direto pratica atos enfáticos que contestem a qualidade da posse, transformando-a em posse ad usucapionem. Pode-se citar, como exemplo, o caso da posse do locatário em função do contrato locatício (posse direta). Quando o locatário deixa de pagar o aluguel por muitos meses, realiza transformações substanciais na edificação e comunica o locador que não irá mais pagar o aluguel é possível que tais atos configurem a interversão da posse. É como se a interversão fosse o modo de aquisição da posse, enquanto a usucapião seria o modo de aquisição da propriedade 7 .

Embora passíveis de interditos possessórios, em regra, os bens públicos não podem ser objeto de usucapião (art. 183, § 3º, da CF; art. 102 do CC; e súmula 340 do STF) 8 . É que, diante da proibição constitucional da usucapião, pode-se dizer que não há posse (pressuposto essencial para o reconhecimento da prescrição aquisitiva) de bens públicos. O que há, na verdade, é mera tolerância (detenção consentida) do Poder Público em relação ao uso do bem pelo particular, aplicando-se essa noção também à ocupação irregular de área pública.

De referir, ainda, que podem ser objeto da usucapião, para além da propriedade, todos os direitos reais suscetíveis de exercício continuado (como os de uso e fruição sobre coisa alheia 9 ) pela posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos em lei. Pode-se citar como exemplos a usucapião de servidão, usufruto, enfiteuse, uso, habitação e superfície.

Por fim, deve-se ter presente que, desde a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, a usucapião pode ser reconhecida tanto na via judicial quanto na extrajudicial. Ao contrário do Código de Processo Civil de 1973, que possuía um capítulo específico para tratar da ação de usucapião (arts. 941 a 945), o Código em vigor não estabeleceu procedimento especial para o processamento desse tipo de demanda.

Já em relação à esfera extrajudicial, o artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015, ao alterar a Lei nº 6.015/73 para incluir o artigo 216-A, definiu as regras gerais do processamento da usucapião nos Serviços de Registro de Imóveis. Em complemento ao disposto na Lei dos Registros Publicos, o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento nº 65/2017, estabelecendo diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial, cujas principais regras serão estudadas na última parte deste capítulo.

4.2. Usucapião como forma de aquisição originária da propriedade

O Código Civil de 2002, ao contrário do anterior, não enumerou os modos de aquisição da propriedade imóvel, limitando-se a disciplinar, no Livro III, Capítulo II, Título III, a usucapião, o registro do título e a acessão, além de prever a aquisição pelo direito hereditário no Livro V, destinado às sucessões. A aquisição é denominada de derivada quando resulta de uma relação de causalidade entre o proprietário e o adquirente, como nos casos das aquisições pelo registro do título e pelo direito hereditário. Nessas situações, a transmissão é feita com os mesmos atributos e eventuais limitações que anteriormente recaíam sobre a propriedade, porque ninguém pode transferir mais direitos do que tem.

Por outro lado, diz-se que a aquisição é originária quando a titularidade “nasce” sem vinculação com o passado, ou seja, sem relação de causalidade – sem transmissão entre o adquirente e o precedente sujeito de direito. Nesse caso, a propriedade surge escoimada de qualquer limitação ou vícios que porventura a maculavam 10 .

A despeito das infindáveis discussões, é possível afirmar que há relativo consenso na doutrina e na jurisprudência de que a usucapião se trata de modo originário de aquisição da propriedade 11 . O que significa dizer que até pode haver relação jurídica entre usucapido e usucapiente, mas que, em regra, não há manifestação de vontade de alienar entre o sujeito ativo e o sujeito passivo. E, quando há manifestação de vontade, algum vício na relação jurídica impede que a transmissão se concretize.

4.3. Pressupostos e modalidades de usucapião

Todas as modalidades de usucapião existentes no Direito brasileiro podem ser processadas e reconhecidas tanto na via judicial quanto na extrajudicial. Uma vez reconhecida, a decisão servirá de título para registro no ofício imobiliário competente. Antes de estudar os requisitos de cada uma das modalidades, cumpre analisar os três pressupostos que são comuns a todas elas.

Primeiro: Coisa hábil ou suscetível de usucapião. Quanto a esse pressuposto, deve-se ter presente que os artigos 183, § 3º, e 191

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jusbrasil.com.br
7 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1339463764/capitulo-4-usucapiao-de-bens-imoveis-parte-1-fundamentos-introdutorios-do-direito-imobiliario-curso-de-direito-imobiliario-brasileiro-ed-2021