Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

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Capítulo 5. Contratos Imobiliários

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Parte 2 - DIREITO MATERIAL IMOBILIÁRIO

Olivar Vitale

5.1. Considerações iniciais

Contratos imobiliários são contratos empresariais que regulam a atividade econômica do setor. Caracterizam-se pelo acordo de vontade de duas ou mais partes para realização de um negócio jurídico. São contratos sinalagmáticos, de prestações correlatas, que geram direitos e deveres para ambas as partes e revestem-se pelos princípios gerais e basilares do direito civil, quais sejam, autonomia da vontade, que reserva às partes a liberdade de contratar, força obrigatória, também denominado de pacta sunt servanda, consubstanciado na regra de que o contrato é lei entre as partes, preservação do contrato 1 , boa-fé objetiva 2 , função social do contrato 3 e equilíbrio econômico.

O princípio da preservação do contrato diz respeito à busca pela conservação, tanto do legislador quanto do intérprete, do negócio jurídico realizado pelas partes. 4

O princípio da boa-fé objetiva é um padrão ético de conduta para as partes nas relações obrigacionais. Segundo Maria Helena Diniz, deve estar relacionado “ao interesse social das relações jurídicas, uma vez que as partes devem agir com lealdade, retidão e probidade, durante as negociações preliminares, a formação, a execução e a extinção do contrato.” 5

Ainda, conforme Enunciado 23 da I Jornada de Direito Civil, o princípio da função social do contrato “não elimina o princípio da autonomia contratual, mas atenua ou reduz o alcance desse princípio, quando presentes interesses metaindividuais ou interesse individual relativo à dignidade da pessoa humana”. Ou seja, limita a autonomia contratual no que toca à dignidade da pessoa humana.

Por fim, o princípio do equilíbrio econômico é interpretativo, porquanto, deduzido de um conjunto de regras e de institutos contidos no Código Civil, em que se levam em consideração os princípios acima citados e os institutos da lesão e da onerosidade excessiva.

Os contratos imobiliários, a depender da finalidade e da relação jurídica entabulada, têm por objetivo a transferência da propriedade e/ou a edificação de imóvel único ou empreendimento imobiliário. Ressalte-se que se reunidos em uma única estruturação estar-se-á diante da atividade empresarial da incorporação imobiliária – negócio jurídico pelo qual o incorporador se obriga a realizar, por si ou por terceiros, a edificação e a alienação de unidades imobiliárias.

Feito esse introito, a seguir trataremos das relações jurídicas entabuladas sob o ponto de vista da alienação e da aquisição de terreno e da construção de empreendimento imobiliário.

5.2. Contratos Preliminares

O contrato preliminar encontra-se previsto nos artigos 462 a 466 do Código Civil de 2002. Trata-se de pré-contrato, compromisso ou promessa de contrato que deverá conter os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado em definitivo, exceto quanto à forma 6 .

O não cumprimento da obrigação contida no contrato preliminar converte-se em perdas e danos 7 , trata-se, portanto, de obrigação pessoal contraída.

Ademais, é um contrato bilateral em sua formação, pois depende do acordo de vontade das partes (vendedor e comprador), podendo ser unilateral ou bilateral em relação aos seus efeitos.

Em suma, é o negócio jurídico pelo qual as partes atribuem eficácia imediata aos elementos fundamentais do contrato definitivo 8 .

As opções de compra e de venda configuram promessa de contrato unilateral. No campo das obrigações, geram efeitos somente a uma das partes. Nas palavras de Orlando Gomes: “A opção é um negócio jurídico bilateral, mediante o qual estipulam as partes que uma delas permanece vinculada à própria declaração de vontade, enquanto a outra se reserva a faculdade de aceitá-la, ou não.” 9

Na amarração do negócio jurídico, cuja finalidade precípua é a transmissão da propriedade por alienação/aquisição (gênero), ou seja, pela compra e venda ou por permuta de imóvel (espécies), a opção de compra e a opção de venda são comumente empregadas. Serão abordados a seguir os aspectos de cada instrumento.

5.2.1. Opção de compra

Na opção de compra o vendedor estabelece as condições elementares do negócio jurídico a ser entabulado, isto é, valor e prazo mínimo de pagamento do preço, bem como o prazo de validade para o atendimento das condições pelo comprador, …

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30 de Junho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1339463766/capitulo-5-contratos-imobiliarios-parte-2-direito-material-imobiliario-curso-de-direito-imobiliario-brasileiro-ed-2021