Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

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Capítulo 6. Responsabilidade Civil no Direito Imobiliário

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Gisela Sampaio da Cruz Guedes

6.1. A interação da responsabilidade civil com o Direito Imobiliário

O chamado “Direito Imobiliário” nada mais é do que uma especialização do Direito Civil que se relaciona com todas as suas subáreas: parte geral, obrigações, contratos, direitos reais, família, sucessões, direito do consumidor etc. E como não poderia deixar de ser, o Direito Imobiliário interage, também, e de forma muito próxima, com a responsabilidade civil, notadamente com a responsabilidade civil contratual. 1

Nos últimos anos, os negócios imobiliários se desenvolveram muito no Brasil, com o surgimento de diferentes formas de estruturação dos empreendimentos e de captação de recursos. As incorporações imobiliárias floresceram em todos os cantos do país e os fundos imobiliários ficaram cada vez mais atrativos, captando investidores de toda parte.

O Direito Imobiliário acompanhou essa evolução, tornando-se mais dinâmico e sofisticado, mas, por outro lado, passou a ser permeado de controvérsias que, muitas vezes, afogam o Judiciário em meio a tantas ações indenizatórias, aproximando cada vez mais o Direito Imobiliário da responsabilidade civil. São tantos os litígios que não se restringem mais ao Judiciário – nos negócios imobiliários mais complexos, têm sido comum a previsão da arbitragem como meio de solução de controvérsias.

Nessa interação entre o Direito Imobiliário e a responsabilidade civil, diversos temas poderiam ser aqui discutidos: responsabilidade civil do comprador ou do promitente comprador pelo descumprimento do contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda de imóvel; responsabilidade civil na Lei dos Distratos; responsabilidade das incorporadoras pelo atraso na entrega das unidades; responsabilidade das incorporadoras pela entrega e pelos vícios da coisa; responsabilidade do construtor; responsabilidade civil do corretor imobiliário; responsabilidade civil dos registradores imobiliários e muitos outros que fogem do escopo de um curso de Direito Imobiliário.

Este capítulo dedica-se ao estudo das principais repercussões do Direito Imobiliário na responsabilidade civil. Não se pretende aqui cobrir todos esses temas; do contrário, o capítulo estaria fadado a ser superficial. A proposta deste capítulo é tratar, especialmente, do descumprimento da promessa e do contrato definitivo de compra e venda de imóvel, tanto por parte do comprador quanto por parte do vendedor. Depois disso, serão traçadas, ainda, algumas linhas sobre o inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel no âmbito da incorporação e suas consequências. A Lei dos Distratos, notadamente o capítulo que traz a previsão de suas famigeradas multas, também será objeto deste capítulo.

6.2. O inadimplemento da promessa e do contrato definitivo de compra e venda de imóvel e suas consequências

No âmbito dos negócios imobiliários, é possível que, após longo período de negociação e posterior assinatura do contrato de promessa ou de compra e venda definitiva de um imóvel, alguns percalços impeçam o bom cumprimento desse contrato, sendo necessário que comprador e vendedor lidem com as consequências de um inadimplemento. Pode-se citar como exemplos de situações que geram o inadimplemento em negócios imobiliários aquelas em que o financiamento por parte do comprador não é aprovado, ou então quando o comprador não arca com a quantia no prazo estipulado contratualmente, ou, ainda, quando uma construtora entra em processo de falência e não finaliza a obra. 2

Inadimplemento é o termo que designa o não cumprimento de uma determinada prestação – que consiste no objeto da relação obrigacional –, no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelece. 3 Como principal efeito, o inadimplemento gera a responsabilidade da parte inadimplente. Sobre o assunto, abalizada doutrina brasileira explica o seguinte:

“[A] obrigação, uma vez descumprida pelo devedor, passa a uma fase de responsabilidade, distinta ou não da primeira, pouco importa, mas em que o credor tem o direito de buscar os meios necessários à recomposição do prejuízo sofrido com a não execução ou procurar outros meios, quando possíveis, da própria realização in natura da prestação”. 4

No Direito brasileiro, inadimplemento é gênero que comporta duas espécies: (i) o inadimplemento absoluto e (ii) o inadimplemento relativo. O inadimplemento absoluto configura-se quando a prestação se torna impossível ou inútil para o credor. Isto é, nas situações em que alguma intercorrência impede o desfecho perseguido pelos sujeitos do negócio e não se realiza a prestação de forma satisfativa, consubstanciada no comportamento do devedor que executa, a um só tempo, o dever principal de prestação e todos os demais deveres secundários e de conduta que se façam instrumentalmente necessários para a consecução do resultado útil programado.

Já o inadimplemento relativo resta configurado nos casos de mora do devedor, ou seja, quando há o cumprimento da obrigação, mas esse é imperfeito, não respeitando a observância do tempo, lugar ou forma acordado entre as partes. 5 No inadimplemento relativo, o credor ainda tem interesse na prestação, porque ela ainda lhe é útil, então a ação cabível é a ação de execução específica.

As várias situações em que o inadimplemento pode ser verificado, e suas diversas classificações, remetem à questão, que nos interessa para os fins deste capítulo, da identificação dos remédios e soluções que o ordenamento jurídico brasileiro disponibiliza à parte prejudicada com o descumprimento do contrato de promessa e de compra definitiva de imóvel.

O art. 389 do Código Civil brasileiro 6 determina como consequência do inadimplemento a responsabilidade do devedor pelo ressarcimento das perdas e danos. Note-se que esse dispositivo indica apenas o efeito geral e típico do inadimplemento, qual seja, o nascimento da responsabilidade pelo pagamento de perdas e danos. Não é esse, contudo, o único efeito do descumprimento contratual; em realidade, nem mesmo é um efeito necessário. Trata-se, a rigor, de um efeito eventual e subsidiário, embora normalmente presente. 7

Diante do inadimplemento absoluto, abrem-se para o credor da relação imobiliária dois caminhos: ou bem ele resolve o contrato, se não tiver mais interesse na manutenção do vínculo contratual, ou bem ele pleiteia a execução pelo equivalente, cabendo, em qualquer dos casos, a indenização por perdas e danos. 8 Enquanto o remédio fundado na resolução do contrato desfaz o vínculo obrigacional, gerando três ordens de efeitos – liberatório, ressarcitório e restituitório –, a execução pelo equivalente confere ao credor a possibilidade de, a despeito do inadimplemento absoluto, conservar o contrato e, complementarmente, requerer a reparação das eventuais perdas e danos (efeito ressarcitório). 9

Diferem os referidos remédios, por conseguinte, no que diz respeito à liberação do vínculo existente na relação imobiliária: enquanto a resolução opera o efeito liberatório, a execução pelo equivalente, ao contrário, mantém o vínculo obrigacional. Além disso, a resolução produz um efeito restituitório, o que não se passa na execução pelo equivalente, já que nesta o interesse do credor é a manutenção do vínculo, e não o seu desfazimento. E, embora decorra um efeito ressarcitório de ambos os remédios, as perdas e danos devidas em cada um desses caminhos obviamente não são as mesmas, nem são calculadas pelos mesmos critérios.

Por outro lado, quando se está diante de inadimplemento relativo, o remédio prioritário disponibilizado pelo ordenamento jurídico brasileiro nas situações em que a prestação ainda for útil dentro do contexto da relação obrigacional é o do cumprimento específico da obrigação (execução específica), sendo que, também nesse caso, deverá o devedor responder pelos prejuízos eventualmente observados. 10 O pedido de perdas e danos, portanto, é, sempre, subsidiário/cumulativo às soluções legais existentes para o inadimplemento das obrigações, mas – vale frisar – o quantum devido a título de perdas e danos em cada um desses caminhos não é o mesmo, nem são as perdas e danos calculadas segundo os mesmos critérios.

Assim, quando se está diante do descumprimento de um contrato de promessa ou de compra e venda definitiva de um bem imóvel, a primeira pergunta que se deve fazer é de qual descumprimento se trata: inadimplemento absoluto ou relativo? A resposta a essa pergunta é fundamental para definir os caminhos que o Direito Civil abre para a parte prejudicada pelo descumprimento do negócio imobiliário.

Em se tratando de uma promessa ou de um contrato definitivo de compra e venda de imóvel, se a parte prejudicada for, por exemplo, o comprador, caberá a ele decidir se, diante do inadimplemento absoluto, prefere pleitear a resolução do contrato, extinguindo de uma vez por todas a relação contratual, ou pleitear o equivalente, cabendo em ambos os casos perdas e danos. Já diante do inadimplemento relativo do negócio imobiliário, caberá ao comprador prejudicado pleitear a execução específica do contrato, cabendo, também neste caso, cumular o pleito com o pedido indenizatório. 11

Por outro lado, se a parte prejudicada for o vendedor do imóvel, diante do inadimplemento do comprador, caberá a ele avaliar se ainda tem ou não interesse na manutenção do negócio. Se ele ainda tiver interesse, a hipótese é de inadimplemento relativo e o remédio adequado será a ação de execução específica (cumulada com perdas e danos, se for o caso). Se não tiver mais interesse na manutenção do vínculo, o remédio adequado será a resolução, por meio do qual ficará extinto o vínculo contratual entre as partes do negócio imobiliário com todas as consequências daí decorrentes. Neste último caso, o vendedor também poderá aduzir um pedido indenizatório, que será cumulado com o pedido de resolução, mas, evidentemente, terá que fazer a prova dos prejuízos sofridos.

Como é fácil notar, o pedido indenizatório vem sempre cumulado com outro pedido, bastando que a parte prejudicada pelo inadimplemento (absoluto ou relativo) do negócio imobiliário prove os prejuízos decorrentes, direta e imediatamente, do descumprimento contratual. Apesar de o pedido indenizatório poder ser cumulado tanto com o remédio da resolução, como com a execução pelo equivalente e mesmo com o pedido de execução específica, as perdas e danos devidos em cada um desses casos não são idênticas, como se explicará a seguir.

6.2.1. Efeito indenizatório na resolução por inadimplemento, na execução pelo equivalente e na execução específica

A resolução extingue a relação obrigacional e, em seu lugar, surge entre os contratantes uma relação de liquidação, no âmbito da qual se produzem os efeitos liberatório, restitutório e ressarcitório. Nesses casos, o credor, frente ao inadimplemento absoluto, deseja se libertar do vínculo contratual, porque a prestação se tornou impossível ou não lhe é mais útil, tornando-se a manutenção do contrato incapaz de satisfazer seus interesses.

A resolução assume, assim, eficácia liberatória das obrigações não executadas, dispensando as partes de prestá-las; eficácia restitutória, em que ambos os contratantes devem restituir, in natura, tudo o que houverem recebido por …

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7 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1339463767/capitulo-6-responsabilidade-civil-no-direito-imobiliario-parte-2-direito-material-imobiliario-curso-de-direito-imobiliario-brasileiro-ed-2021