Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

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Capítulo 7. Corretagem Imobiliária

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Araken de Assis

7.1. Considerações iniciais

A corretagem imobiliária é instrumento de emprego usual, senão coextensivo à compra e venda de imóveis. Litígios envolvendo a remuneração do corretor, seja quanto ao valor, seja quanto a quem deve suportar a despesa ou restituir o valor recebido, em virtude do desfazimento ulterior do negócio promovido pelo corretor, eram e são frequentes no foro. O presente capítulo almeja uma apresentação geral desses problemas.

7.2. Da corretagem em geral

O mercado imobiliário brasileiro, em virtude das modificações econômicas e legislativas da última metade do Século XX, em particular, nesse último âmbito, a da Lei 8.245/1991, transformou-se radicalmente e adquiriu dinâmica positiva, que crises passageiras e setoriais não lograram tolher. Promovendo a transferência dos imóveis, o contrato de corretagem constitui negócio jurídico corriqueiro e de expressivo relevo. Não se trata, porém, de contrato sem particularidades jurídicas dignas de registro. E o primeiro problema consiste em distingui-lo do contrato de mediação, ajustando sua noção à proposição conceitual do art. 722 do CC; em outras palavras, impende estabelecer com clareza e precisão a respectiva natureza, distinguindo-o dos congêneres.

Segundo Pontes de Miranda, a mediação antecede a formação de qualquer vínculo juridicamente relevante, passando-se no mundo dos fatos. O mediador identifica interesses comuns no comércio jurídico, aproxima, estimula, convence, esclarece e arreda dúvidas e entraves entre os possíveis interessados em formar determinado contrato, ensejando, em decorrência dos seus bons ofícios, a conclusão do negócio visado por possíveis interessados. 1 Em tal sentido, portanto, o contrato de mediação é anterior ao resultado – a formação do negócio principal.

O art. 722 do CC, propondo-se a definir o contrato de corretagem, arrola dois elementos essenciais a esse contrato típico. Em primeiro lugar, (a) a inexistência de vínculo jurídico anterior de subordinação (mandato, prestação de serviços ou outra relação de dependência); ademais, (b) a obrigação de uma pessoa para com a outra no sentido de buscar a conclusão de algum negócio.

Parece existir alguma contradição, pois, se há obrigação, então existe vínculo prévio entre os participantes da corretagem: de um lado, o comitente; de outro, o corretor. Entenda-se bem o sentido da regra: obrigando-se alguém a envidar esforços em prol de determinado resultado, há intermediação, e, não, mediação. Enquanto na mediação inexiste qualquer vínculo entre os figurantes do futuro negócio e o mediador, na corretagem, há vínculo específico – o corretor, ou intermediário, recebe a incumbência de obter “um ou mais negócios” para outra pessoa. O que não pode existir é uma relação de tal ordem mais intensa que o corretor passe a representante de outra pessoa. O corretor é, sobretudo, um intermediário. Coloca-se ao lado de um dos interessados, recebendo instruções (v.g., A pretende vender o imóvel X pelo preço Y), e comunicando as declarações de vontade propícias à conformação do consenso (v.g., B pretende comprar o imóvel X, mas paga YZ). Nada obstante a incumbência recebida de A, ao corretor incumbe prestar ao interessado B os esclarecimentos ao seu alcance acerca do negócio desejado (art. 723, parágrafo único, do CC).

Esses traços permitem separar nitidamente mediação e corretagem. Se A encarrega B de concluir negócio bilateral com C, haverá corretagem; ao invés, se B procura A e C, por sua própria iniciativa, supondo que haja recíproco interesse em contratar, haverá mediação. O art. 722 do CC (e as demais disposições da lei civil) ocupam-se, realmente, do contrato de corretagem, embora a influência italiana imprima a palavra “mediação” em alguns dispositivos (v.g., no art. 725 do CC). Da essência da corretagem, destarte, a existência de vínculo prévio entre um dos interessados (v.g., a construtora), também chamado de comitente, e o corretor (v.g., pessoa natural ou jurídica habilitada no Conselho profissional). Porém, essa circunstância frisante, repelindo a mediação, não interfere com os deveres do corretor para com terceiros.

Por definição, alguém procura o corretor para obter determinados resultados. Os negócios imobiliários são intermediados, jamais mediados por terceiros, porque a intermediação aumenta a eficiência econômica. Essa é a usança do comércio jurídico.

Chama-se de corretagem ao contrato por meio do qual alguém se obriga a contatar possíveis interessados em contratar com outra pessoa, em geral visando à compra e venda de bens e de serviços. 2 O corretor obra numa “interferência feliz”, completa Carvalho Neto, 3 uma vez concluído o negócio almejado.

7.3. Características do contrato de corretagem

O negócio principal visado pela corretagem varia muito. Em geral, a corretagem se impôs no mercado imobiliário, motivo pelo qual evoca-se de modo quase instantâneo como seu produto o contrato preliminar de compra e venda de imóvel. Evidentemente, o domínio de aplicação da corretagem é mais amplo. Existem corretores oficiais na bolsa de valores e outros intermediários. Por exemplo, a dificuldade em entabular relações pessoais, substituídas pelo contato na rede mundial de computadores, promoveu a proliferação de agências matrimoniais, no Brasil e no exterior, e, abstraindo-se o problema relativo à licitude do objeto, 4 não há dúvida de que se trata de corretagem.

O contrato de corretagem apresenta as seguintes caraterísticas: ( a ) típico, porque disciplinado nos artigos 722 a 729 do CC ; ( b ) consensual, porque …

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7 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1339463768/capitulo-7-corretagem-imobiliaria-parte-2-direito-material-imobiliario-curso-de-direito-imobiliario-brasileiro-ed-2021