Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

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Capítulo 8. Registro de Imóveis

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Jéverson Luís Bottega

8.1. Considerações iniciais

Este capítulo é destinado ao estudo do serviço de registro de imóveis. Entretanto, antes de adentrar nas especificidades dessa modalidade de registro público, entende-se importante, a fim de oportunizar ao leitor a compreensão mais abrangente do tema, fazer a presente introdução com o objetivo de situar o registro de imóveis dentre as espécies de serviços notariais e de registro prevista no ordenamento jurídico brasileiro.

Conforme estabelece o artigo 236 da Constituição Federal de 1988, os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. O constituinte originário, ao delinear os contornos do regime jurídico da atividade, já tratou de organizar os serviços em dois grupos que, embora tenham a mesma finalidade, qual seja, garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, atuam de forma e em momentos distintos. Os tabeliães formalizam juridicamente a vontade das partes, orientando-as sobre o conteúdo dos atos, sendo os notários, nas palavras de Ceneviva 1 , uma “ponte entre a lei e a declaração”. Os registradores, por sua vez, atuam após as relações jurídicas terem sido formalizadas, constituindo, declarando, modificando e extinguindo direitos a partir do registro dos títulos a eles apresentados pelos interessados.

Para atender ao disposto no parágrafo primeiro do referido artigo 236 da Constituição Federal 2 , o legislador ordinário editou a Lei nº 8.935/94, denominada pela doutrina de Lei dos Notários e Registradores 3 , para regular a atividade, momento em que optou por organizar cada um dos serviços dividindo-os em espécies, que, a depender do volume de trabalho ou da receita, poderão ser cumuladas em um mesmo Município. As oito espécies de serviços notariais e de registro, bem como as suas principais atribuições, são as seguintes:

a) tabelionato de notas, ao qual compete lavrar escrituras públicas, procurações, testamentos, atas notariais, reconhecer firmas e autenticar cópias;

b) tabelionato de protesto de título, no qual são protocolados documentos de dívidas para a prova de descumprimento de obrigação, competindo ao tabelião intimar o devedor, receber o pagamento do título, lavrar e cancelar o protesto;

c) tabelionato e registro de contratos marítimos, cuja atribuição consiste em lavrar e registrar os atos, contratos e instrumentos relativos a transações de embarcações a que as partes devam ou queiram dar forma legal de escritura pública;

d) registro de distribuição, espécie de serviço responsável por proceder à distribuição equitativa pelos serviços da mesma natureza, registrando os atos praticados;

e) registro civil das pessoais naturais, destinado ao registro de fatos jurídicos relativos à vida civil das pessoas físicas;

f) registro civil das pessoas jurídicas, no qual são registrados os atos constitutivos das pessoas jurídicas não empresárias, bem como as matrículas de jornais, oficinas impressoras, empresas de radiodifusão e agências de notícias;

g) registro de títulos e documentos, que possui uma atribuição residual em relação às demais espécies de serviço registral, cabendo-lhe a realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício;

h) registro de imóveis, destinado ao registro de títulos representativos de direitos relativos à propriedade imobiliária.

As delegações dos serviços são outorgadas mediante concurso público a profissionais do Direito, denominados, no artigo da Lei nº 8.935/94, notários, ou tabeliães, e oficiais de registro, ou registradores. Para o exercício das suas atribuições, tais profissionais são dotados de fé pública (art. 3º), gozam de independência (art. 28) – obedecendo aos ditames legais e submetendo-se à fiscalização do Poder Judiciário – e possuem responsabilidades civil, administrativa e penal pelos atos que praticam (art. 22).

Diante da gama de atividades realizadas pelos serviços notariais e de registro, verifica-se que tais serventias desempenham funções fundamentais ao desenvolvimento da sociedade. E é, justamente, a relevância das matérias a eles afeitas que justifica as opções do constituinte originário, de mantê-los na titularidade do Estado, e do legislador infraconstitucional, de que os direitos formalizados diante dos notários e registradores só obtenham determinado tipo de efeito após o Estado certificar a sua conformidade com o ordenamento jurídico.

A Constituição Federal, além estabelecer as regras gerais que disciplinam os serviços notariais e de registro, também definiu, em seu artigo 22, XXV, que a competência para legislar sobre registros públicos é da União. Existem diversas leis que possuem dispositivos aplicáveis aos serviços notariais e de registro, cabendo destacar, para os objetivos deste capítulo, além da já citada Lei dos Notários e Registradores, as seguintes: a) Lei nº 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos; b) Lei nº 9.492/97, que define a competência e regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida; c) Lei nº 7.433/85, que estabelece os requisitos para a lavratura de escrituras públicas. Pode-se citar, ainda, como normas de observância obrigatória pelos notários e registradores (art. 31, I, da Lei nº 8.935/94) as Resoluções e os Provimentos editados pelo Conselho Nacional de Justiça (e.g. Res. nº 35/2007 e Prov. nº 65/2017) e pelas Corregedorias Gerais de Justiça dos Tribunais de cada Estado, na sua atuação administrativa de fiscalização dos serviços.

Cumprida a etapa introdutória, a partir dos próximos subcapítulos o estudo será direcionado ao serviço de registro de imóveis. O tema será tratado com o viés sistemático que orienta este livro, mas sem abandonar o objetivo de estabelecer as condições de possibilidade para a correta compreensão da atividade registral imobiliária, oportunizando ao leitor afastar-se de juízos equivocados a respeito da matéria.

8.2. Finalidades do serviço

Não obstante os serviços desempenhados nos registros de imóveis existam, no Brasil, desde meados do século XIX 4 , foi só com a promulgação da Constituição Federal de 1988 que as balizas necessárias à fixação do regime jurídico da atividade foram estabelecidas 5 . Conforme foi tratado na introdução, a base normativa do serviço de registro de imóveis e, também, dos serviços notariais e das demais espécies de serviços registrais, está no artigo 236 da Constituição Federal. Embora tenha se preocupado em demarcar os contornos do regime jurídico aplicável à atividade registral imobiliária, o constituinte originário optou por outorgar ao legislador ordinário a competência para regular o serviço e definir a estrutura do sistema registral adotado no país.

Assim, com o propósito de sistematizar a análise do tema, as finalidades imputadas pelo legislador ao registro de imóveis foram divididas em duas espécies: a objetiva e a substantiva. A finalidade objetiva está ligada ao objeto imediato (direto) do serviço, ou seja, o registro de atos relativos a direitos sobre bens imóveis que possuem efeitos reais. Por sua vez, a finalidade substantiva está relacionada ao objeto mediato (indireto), vinculada à razão de ser da própria atividade: a garantia do direito de propriedade e a promoção de segurança jurídica.

A finalidade substantiva do serviço registral imobiliário está delineada na Lei nº 8.935/94. Conforme estabelece o artigo 1º, os “serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”. No que se refere ao registro de imóveis, entende-se que a correta compreensão da regra acima transcrita depende da análise da finalidade objetiva do serviço, motivo pelo qual ela será estudada primeiro.

A finalidade objetiva do registro de imóveis não foi tratada pelo legislador na Lei nº 8.935/94, pois, ao tempo da sua edição, já vigorava a Lei dos Registros Publicos, levando o legislador a optar por manter o regramento previsto na citada lei 6 . Assim, a finalidade objetiva do serviço é extraída do artigo 172 da Lei nº 6.015/73, que prevê o seguinte:

Art. 172 da Lei nº 6.015/73 – No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa” quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

Segundo estabelece o artigo 172, o registro de imóveis tem como finalidade o registro de atos jurídicos que visam à constituição, declaração, transferência e extinção de direitos reais sobre imóveis. Verifica-se, portanto, que a finalidade objetiva do serviço está diretamente relacionada ao regime jurídico dos direitos reais sobre bens imóveis.

Os direitos reais consistem no poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos 7 . É justamente a oponibilidade erga omnes, uma das características dos direitos reais 8 , que os diferenciam dos direitos pessoais (obrigacionais), que consistem em uma relação jurídica na qual o credor pode exigir do devedor determinada prestação 9 , sendo essa relação jurídica oponível, em regra, apenas às partes celebrantes do negócio 10 .

Constata-se, pelo exposto, que a exigência de registro do ato jurídico para a existência formal dos direitos reais, seja por constituição, seja por declaração, está diretamente relacionada aos efeitos de tais direitos, que se expandem para além da relação jurídica formalizada com a celebração título 11 . Ora, se o direito real é oponível contra todos, tal direito deve ser publicizado, para que os terceiros, todos aqueles que não integraram a relação jurídica que deu causa ao direito, possam respeitá-lo 12 .

A obrigatoriedade do registro dos títulos representativos de atos jurídicos que visam à constituição, declaração, transferência e extinção de direitos reais sobre …

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7 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1339463769/capitulo-8-registro-de-imoveis-parte-2-direito-material-imobiliario-curso-de-direito-imobiliario-brasileiro-ed-2021