Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

Capítulo 12. Condomínio de Lotes

Capítulo 12. Condomínio de Lotes

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Bernardo Amorim Chezzi

12.1. Noções gerais

O Condomínio de Lotes (CL) passou a ser reconhecido no ano de 2017 em nível federal com previsão expressa e típica na lei nº 13.465, que inseriu o art. 1.358-A do Código Civil, introduziu os §§ 7º e 8º no art. 2º e o § 4º no art. da lei nº 6.766/79.

Antes da sua edição, havia intenso debate sobre a legalidade de produção de terrenos destinados à edificação dotados de infraestrutura adequada, chamados de “lotes”, sob a forma condominial, fora dos arrimos urbanísticos, registrais e civis da lei federal ( LF) nº 6.766/79 1 .

O debate doutrinário sempre foi intenso a respeito de uma possível ilegalidade dos CL, sobretudo até a lei 13.465. Em brevíssima síntese, a vertente que justificava a possibilidade dos condomínios edilícios sem construções (condomínios de “lotes”) se valia principalmente dos arts. , 29 e 68 da LF nº 4.591/1964 e do art. do DL nº 271/67 (em razão da equiparação do loteador com o incorporador), tendo à época como expoentes Limongi França 2 , Hely Lopes Meirelles 3 , Gilberto Valente da Silva 4 , dentre outros.

A vertente contrária à instituição dos CLs se apoiava em questões civis da própria concepção do condomínio de unidades autônomas prevista na LF nº 4.591/1964 (vinculação das frações ideais de terreno às construções da unidade autônoma) 5 .

Com a novel lei federal, pacifica-se tratar-se de um condomínio especial por unidades autônomas, motivo pelo qual foi enquadrado no Código Civil de 2002 como espécie de Condomínio Edilício 6 - 7 , possuindo assim suas características típicas 8 .

Os efeitos da produção de cidade para “lotes” enquanto “terrenos dotados de infraestrutura destinados à edificação” despertaram a preocupação do legislador federal de 2017 para que a política urbana municipal, no regramento dos CLs, observasse normas gerais de caráter urbanístico da União, expressas na lei nº 6.766/79 em uma leitura conforme a Constituição 9 , especificamente na relação entre as funções sociais da cidade para o direito de construir (e suas obrigações, incentivos, desincentivos e proibições para a consecução dos objetivos da política urbana) e o direito de fracionamento da propriedade urbana pelo empreendedor.

Assim, do ponto de vista federal, aplica-se ao CL, nos seus aspectos civis e registrais, o Código Civil, a lei federal 4591/1964 (inclusive na disciplina contratual de comercialização das unidades de terreno), e, no âmbito urbanístico, somente alguns artigos da lei nº 6.766/79, em especial, os artigos 2º, parágrafos 4º, 5º, 6º, 7º, artigo , artigo e artigo 5º, substituindo-se o “loteamento” pelo “condomínio de lotes”, no que couber 10 .

A essência do regramento urbanístico do CL não estará, no entanto, na lei nº 6.766/79, pois caberá ao município o regramento de itens como uso, ocupação e a relação do projeto do CL com o parcelamento do solo urbano, zoneamento, controle das construções, estética urbana, limitações urbanísticas ao direito de construir, dentre outros quesitos. Isso decorre da competência municipal para elaborar a política de desenvolvimento urbano, disciplinar assuntos de interesse local e promover o ordenamento territorial pela disciplina do solo urbano, nos termos dos artigos 30, I, II e VIII, e 182 da Constituição Federal.

O CL é um modo de organização da propriedade imobiliária urbana, de direito civil, porém, o seu projeto arquitetônico e urbano necessariamente dialogará com as regras urbanísticas de aprovação municipal, aliás, como todo empreendimento imobiliário.

Quadro 1 – Demonstra as diferentes esferas de atuação do direito civil e registral em relação ao direito urbano. As regras de registro imobiliário para empreendimentos imobiliários se dão pela modalidade de organização civil da propriedade que é caracterizada como resultado do tipo de fracionamento do imóvel escolhido pelo empreendedor.

Fonte: elaborado pelo autor.

12.2. Condomínio de lotes como um Condomínio Edilício

O CL é uma espécie de Condomínio Edilício 11 , em que cada terreno para futura construção corresponde a uma unidade autônoma, de utilização exclusiva pelo proprietário da respectiva unidade, necessariamente atrelado à parte ideal da área comum (fração ideal). Difere-se portanto de um condomínio geral ou voluntário 12 , em que, neste, o exercício do direito de propriedade é sobre o imóvel com um todo, por duas ou mais pessoas, cada uma delas titularizando uma fração ideal, que não guarda razão com uma porção específica do bem. Por isso, o imóvel desse condomínio voluntário tem natureza indivisível 13 .

Em um CL, o direito de propriedade de uma unidade, titularizado por seu proprietário, é incidente de forma autônoma sobre um terreno destinado à edificação (por isso a expressão “lote” 14 ) e de forma comum nas áreas comuns, como expressão de uma fração ideal (parcela da parte comum). Os adquirentes ficam vinculados na qualidade de coproprietários das áreas comuns 15 , com regras de convivência e manutenção regidas por normas cogentes e convencionais.

Há quem sustente não se tratar o CL de Condomínio Edilício, mas de condomínio sui generis, com base na redação dada ao § 2º do art. 1.358-A do Código Civil, que dispõe sobre a aplicação “no que couber” das normas relativas ao condomínio edilício 16 .

A toda evidência ilumina-se ser justamente o contrário, devendo ser ponderado o intuito do legislador de reafirmar a natureza jurídica edilícia (aqui na acepção de edil, urbano) do condomínio de lotes, primeiro, por ter inserido o artigo 1.358-A como uma Seção (IV) dentro do Capítulo do Condomínio Edilício (Capítulo VII, Título III da Propriedade). Ademais, a incorporação imobiliária que está expressa no § 3º daquele artigo, é instituto do condomínio edilício, em lei que deu origem à concepção de condomínio especial por unidades autônomas no Brasil (lei 4.591/1964) 17 .

Por fim, cabe lembrar que no Brasil o condomínio especial por unidades autônomas é chamado de Condomínio Edilício, como é o caso do Condomínio de Lotes, em que cada “lote” é uma unidade autônoma.

12.2.1. O terreno como unidade autônoma

A unidade imobiliária do CL consiste em um terreno sem construção, permitindo que o proprietário desse “lote” erija a construção quando e como quiser de forma autônoma, sujeita, porém, às restrições legais e convencionais. Embora chamado Condomínio “de Lote” (caput do art. 1.358-A do CC e § 7º do art. da lei nº 6.766/79), o condomínio em questão é de unidades autônomas, como em qualquer outro modelo de organização da propriedade em um condomínio especial, com a peculiaridade de que, no momento de sua instituição, estes terrenos não terão construção vinculada a cada unidade imobiliária.

Do ponto de vista civil e registral, a unidade autônoma do CL não se confunde com o lote do loteamento, tratando-se de resultados de processos de fracionamento da propriedade distintos 18 .

O produto do fracionamento da propriedade urbana, por meio do loteamento 19 , denominado de “lote”, corresponde unicamente à unidade imobiliária independente. As poligonais geradas nesse processo poderão conter áreas públicas, a exemplo do processo de gênese de áreas públicas por meio da transferência compulsória à municipalidade para abertura de vias e áreas de lazer, verdes, institucionais, entre outras.

Já o produto do fracionamento da propriedade urbana, também designado “lote” (§ 7º do art. da lei nº 6.766/79), por meio do condomínio de lotes, compreende unidades autônomas que não são independentes, mas como parte de um todo, de um Condomínio Edilício. As vias abertas, internas, nesse condomínio, por outro lado, permanecem na titularidade dos adquirentes, na qualidade de áreas comuns e se tratam de poligonais privadas 20 .

Por essa razão, Germanos propôs denominar esse tipo de empreendimento imobiliário – CL – como “condomínio de terrenos21 , ou melhor, “condomínio edilício constituído por unidades autônomas de terrenos de propriedade exclusiva destinadas à edificação futura, e partes comuns necessárias ao adequado e utilização do condomínio, reunidas indissoluvelmente, em uma mesma unidade objetiva22 .

O Condomínio de Lotes permite que suas unidades autônomas sejam representadas por terrenos destinados à edificação, ao invés de apartamentos ou casas (nos condomínios prediais). Sobre …

Uma experiência inovadora de pesquisa jurídica em doutrina, a um clique e em um só lugar.

No Jusbrasil Doutrina você acessa o acervo da Revista dos Tribunais e busca rapidamente o conteúdo que precisa, dentro de cada obra.

  • 3 acessos grátis às seções de obras.
  • Busca por conteúdo dentro das obras.
Ilustração de computador e livro
jusbrasil.com.br
7 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1339463774/capitulo-12-condominio-de-lotes-parte-2-direito-material-imobiliario-curso-de-direito-imobiliario-brasileiro-ed-2021