Capítulo 13. Supercondomínios e Condomínios de Uso Misto

Olivar Vitale

13.1. Considerações iniciais

O mercado imobiliário tem como característica se adaptar à realidade social de população e mobilidade urbana, além de moradia, lazer, serviços e atividades empresariais e suas variadas formas de integração. Como complemento, observa-se o plano de desenvolvimento urbanístico de cada município, especialmente, das grandes cidades. O resultado disso são os novos produtos imobiliários com distintos arranjos, como os supercondomínios.

Ponto fundamental a destacar é que a realidade alcançada no país somente foi possível devido ao exercício pujante da atividade da incorporação imobiliária que permite ao empresário comercializar unidades futuras, compostas por áreas privativas e comuns, reunidas em um condomínio edilício. Contudo, a legislação vigente, Lei de Incorporações e Código Civil de 2002, não acompanhou o avanço da atividade da incorporação imobiliária e dos condomínios edilícios dela resultantes.

Ainda assim, as incorporações imobiliárias têm se tornado cada vez mais complexas e, ao mesmo tempo, adaptáveis às necessidades da região e de seus habitantes. Pode-se dizer que tal fato se deu por algumas inovações legislativas, questões econômicas e desenvolvimento urbanístico.

Sob esse aspecto, o marco normativo mais recente do mercado imobiliário foi sem dúvida a Lei 10.931/04, que trouxe maior segurança jurídica às partes envolvidas no negócio ao instituir o patrimônio de afetação e incentivou a concessão de crédito imobiliário, ampliando a possibilidade de alienação fiduciária de bem imóvel. Além disso, regulamentou a retificação extrajudicial de registro imobiliário, agilizando e modernizando atos por vezes necessários para a consecução do empreendimento imobiliário, especialmente de grandes empreendimentos.

Outra norma importantíssima que incentivou o mercado e a incorporação imobiliária foi o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de 2009, atualmente sob nova roupagem ainda mais ampla (Programa Casa Verde e Amarela), política habitacional que ampliou o acesso à moradia própria para milhões de brasileiros.

Em época próxima, a partir de 2006, muitas empresas do setor abriram capital na Bovespa (IPO) permitindo o aumento expressivo de seu patrimônio líquido, alocando capital em aquisições de terrenos a serem objeto de incorporações imobiliárias. Como não poderia deixar de ser, vez que a terra é finita e não se multiplica, ao longo do tempo, com o aumento de demanda, a oferta de matéria-prima (terreno) passou a ser cada vez menor, principalmente nos grandes centros. Os Planos Diretores dos Municípios, instituídos conforme previsão no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/01), se mostraram fundamentais no que diz respeito à política de desenvol­vimento e expansão urbana, estabelecendo incentivos e diretrizes para o desen­volvimento de determinadas regiões, além de criarem mecanismos de mitigação de exploração de terrenos, como redução do potencial construtivo, da taxa de ocupação e do gabarito de altura de edificação.

Nesse cenário, com a expectativa cada vez maior de lançamento de produtos imobiliários de grande monta, visando ao maior número possível do faturamento na soma da alienação das unidades imobiliárias (Valor Geral de Vendas – VGV) de um mesmo empreendimento, os supercondomínios ganharam destaque, multiplicando-se. Fundamental, portanto, a sua detida análise, desde o nascimento até o condomínio de utilização 1 , como tendência de uma realidade cada vez mais comum no mercado imobiliário.

13.2. Limitações urbanísticas

Inicialmente, há que se pontuar algumas diretrizes que impactam diretamente no projeto construtivo para a consecução de empreendimentos imobiliários nos centros urbanos especificamente no que tange às restrições urbanísticas. Para tanto, faz-se necessário entender o alicerce existente em nosso ordenamento jurídico.

Conforme previsão na Constituição Federal 2 e no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), os municípios com mais de 20 mil habitantes deverão elaborar Plano Diretor como instrumento de política de desenvolvimento urbano. Ademais, há que se observar a Lei de Zoneamento, bem como o Código de Obras do município.

A despeito disso, cabe a ressalva acerca da diferença entre o instituto da incorporação imobiliária, cuja necessidade em termos de política pública é a de construir, e do loteamento, que possui natureza de criação de novo bairro contornado de vias públicas com …