Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

Capítulo 15. Vícios Construtivos - Parte 2 - Direito Material Imobiliário

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

José Carlos Baptista Puoli

15.1. Considerações iniciais

Neste capítulo, se tratará a respeito dos vícios construtivos. A exposição procurará aliar aspectos teóricos e práticos, de forma que o leitor possa ter uma visão panorâmica a respeito dos instrumentos para solucionar situações que envolvam a alegação, e/ou a efetiva existência, de vícios construtivos. Para tanto, haverá uma parte inicial com análise de direito material, tanto no âmbito do Código Civil quanto com referências ao Código de Defesa do Consumidor. Em seguida, serão abordados alguns temas processuais, referentes aos possíveis pedidos que podem ser formulados em demandas judiciais que versem a respeito do tema, inclusive com menção a respeito de medidas antecipatórias, além de considerações relativas à legitimidade de parte, à produção antecipada de prova, ao ônus da prova e à prova pericial.

15.2. Aspectos gerais do direito material tutelável

Como referido acima, a primeira abordagem a ser feita tem por referência aspectos de direito material, de forma que se possa compreender o bem jurídico tutelável e, mais à frente, prosseguir com a verificação de alternativas para encaminhamento, se necessário, da busca por solução jurisdicional. 1

Assim sendo, cumpre inicialmente mencionar algumas “responsabilidades básicas” do construtor, principiando com a menção a que a obrigação por ele assumida pode ser classificada como sendo de resultado, no sentido do construtor, ao aceitar a contratação para execução de uma obra, vincular-se à necessidade de cumprir as especificações do projeto e da melhor técnica disponível para proceder com a entrega da edificação em conformidade com tais diretrizes e aptidão para atender às finalidades para as quais ela é destinada. Neste sentido, podem variar as características conforme se trate, por exemplo, de uma construção com finalidade industrial, comercial ou residencial, eis que cada uma destas tipologias tem peculiaridades que interferem no resultado a ser alcançado. Também por isto, relevante realçar a já mencionada questão da necessidade de atenção àquilo que o conhecimento técnico específico disciplina para cada uma destas hipóteses. Mais à frente, tornaremos a isso eis que, inclusive, é justamente pela relevância do conhecimento técnico específico, que a prova pericial será relevantíssima para deslinde de controvérsias a respeito da efetiva caracterização de um vício construtivo, bem como no que toca à adequada maneira de endereçar a responsabilidade daí decorrente.

Para além destes aspectos técnicos, o construtor também deve estar atento às restrições legais que incidem sobre sua atividade (por exemplo, no tocante a aspectos urbanísticos, ambientais e de regulamentação edilícia), eis que se trata de função densamente regulada, sendo fundamental o conhecimento e a atenção a tais normas para que se possa obter, inicialmente, a aprovação do projeto pelas autoridades competentes (com a respectiva autorização para início da obra) e para que, ao final, possa ser obtido o documento que atesta a realização da obra em conformidade com o projeto aprovado e a aptidão, ao menos do ponto de vista formal, para uso da edificação. 2

Neste âmbito, também se faz necessário referir que, grosso modo, o acima exposto também atinge o incorporador, no tocante as suas responsabilidades perante o comprador de unidades imobiliárias. Vale lembrar que o incorporador imobiliário é responsável pelas diversas atividades necessárias para que o empreendimento se viabilize, seja aprovado, construído e entregue, de maneira que também ele fica vinculado a tais responsabilidades perante o adquirente, inclusive por conta de particularidades da relação de consumo que poderá estar presente, tal como será mais à frente debatido.

Enfim, nesta primeira visão panorâmica a respeito do direito material tutelável, se pode afirmar que o bem jurídico protegido, no que interessa a este texto, é o correspondente à obrigação do construtor/incorporador de entregar uma edificação que atenda às diretrizes legais, contratuais, técnicas e de projeto, garantindo que o destinatário da obra receba um bem que atenda à finalidade, ao tipo de uso ao qual ele está destinado, de forma que assim não ocorrendo, o bem será portador de um vício, um defeito, surgindo para o construtor/incorporador a obrigação de, conforme escolhas a serem feitas pela “vítima”, proceder com reparo deste, pagar indenização suficiente para sanar o dano decorrente e/ou, eventualmente, ver a relação jurídica rescindida, com o retorno das partes ao estado anterior.

15.2.1. A temática dos vícios construtivos no âmbito do Código Civil

Relembradas obrigações básicas do construtor e as possibilidades de tutela material decorrentes de vícios construtivos, cumpre seguir em frente, mencionando que no âmbito do direito das obrigações, em título destinado aos contratos em geral, o Código Civil regula a temática dos vícios, especificando no artigo 441 que a “coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuem o valor.” Mais à frente, retornaremos ao tema da classificação dos vícios, inclusive porque isto tem importância, até, para efeito de considerações que serão realizadas quanto ao prazo para formular reclamação ou pedido de reparo. Por ora, basta anotar que a definição legal acima transcrita corrobora o quanto já havia sido mencionado no sentido de ser o vício um defeito que prejudica, total ou parcialmente, a fruição, o uso do bem para a finalidade para a qual ele é destinado. 3

Conforme a gravidade do vício, a regra legal fala da possibilidade de enjeitá-lo, hipótese “mais radical” em que deverá haver a efetiva demonstração de que o bem é imprestável para a finalidade imaginada. Nesta situação, se poderá ter, inclusive, a “rescisão” da relação jurídica, motivo que explica a referência, na lei, a vício redibitório, termo utilizado para deixar estampada até mesmo esta possibilidade na regra legal.

A despeito desta solução mais “radical” ser possível, ela é menos comum na prática. De um lado, porque são menos frequentes os casos em que a gravidade do vício permite este desfecho, por outro, porque a casuística demonstra que grande parte dos casos acaba sendo solucionada à luz de preceitos que se encontram inseridos na regulamentação do contrato de empreitada, os quais serão mais à frente comentados.

Também por isto, neste texto, serão mais detalhadamente analisadas as situações em que, por se tratar de vício que apenas parcialmente afeta o desempenho do bem, o interessado postula indenização correspondente à diminuição de valor que o defeito, o vício, tiver acarretado e/ou pede a reparação do bem. De qualquer modo, adequada a lição de Nelson Rosenvald quando, ao comentar as regras dos vícios redibitórios, fala que delas se pode extrair uma obrigação …

Uma experiência inovadora de pesquisa jurídica em doutrina, a um clique e em um só lugar.

No Jusbrasil Doutrina você acessa o acervo da Revista dos Tribunais e busca rapidamente o conteúdo que precisa, dentro de cada obra.

  • 3 acessos grátis às seções de obras.
  • Busca por conteúdo dentro das obras.
Ilustração de computador e livro
jusbrasil.com.br
20 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1339463778/capitulo-15-vicios-construtivos-parte-2-direito-material-imobiliario-curso-de-direito-imobiliario-brasileiro-ed-2021