Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

Capítulo 16. Condomínio em Multipropriedade - Parte 2 - Direito Material Imobiliário

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André Abelha

16.1. Conceito

A multipropriedade imobiliária consiste na divisão do domínio em unidades de tempo, juridicamente autônomas, as quais conferem a seus respectivos titulares, alternadamente, no mínimo por sete dias ao ano, direitos exclusivos de uso e fruição da totalidade de um bem imóvel, de acordo com as regras previstas no ato de instituição e na convenção. Trata-se de direito real sobre coisa própria. 1

A expressão time-sharing vem sendo utilizada para designar a multipropriedade, quando esta, na verdade, refere-se aos planos de férias conhecidos como vacation clubs, em que há direito decorrente de contrato, ao uso compartilhado do imóvel no tempo, sem aquisição de domínio. No Brasil, o time-sharing é regulado pelo Decreto Federal nº 7.381, de dezembro de 2010, regulamentador da Política Nacional de Turismo (Lei 11.771/2008), e pela Deliberação Normativa nº 378 do Ministério do Turismo, que aprova o “Regulamento do Sistema de Tempo Compartilhado em Meios de Hospedagem de Turismo”. O art. 28 do referido Decreto conceitua o time-sharing como “hospedagem por sistema de tempo compartilhado”, conceituando-o como a “relação em que o prestador de serviço de hotelaria cede a terceiro o direito de uso de unidades habitacionais por determinados períodos de ocupação, compreendidos dentro de intervalo de tempo ajustado contratualmente”.

A multipropriedade surgiu na França, no período após a Segunda Guerra Mundial, quando a economia europeia enfrentava séria crise, com rarefeito crédito para empreendimentos turísticos e hoteleiros, e, rapidamente, chegou ao Brasil, com a inauguração do primeiro empreendimento nacional no Estado de São Paulo, na década de 80.

Tal modelo jurídico visa a potencializar a venda e o aproveitamento de imóveis que permanecem fechados ao longo do ano, mas que são utilizados apenas em determinados períodos por seus proprietários, como nas férias e em feriados. Essa forma de utilização do bem imóvel evita seu subaproveitamento, reforçando a função social da propriedade. Sob o ponto de vista econômico, a multipropriedade abre uma porta para as pessoas que desejam desfrutar de uma segunda residência, com custos reduzidos em razão do compartilhamento da coisa, sendo também interessante para o empreendedor, na medida em que multiplica receitas, com potencial de maior lucratividade. Em outras palavras, trata-se de uma multipropriedade periódica, muito útil para o desenvolvimento do turismo em hotéis, clubes e em navios.

A Lei nº 13.777/18 passou a regular, com efeitos reais, um negócio imobiliário existente há diversos anos no Brasil, inserindo no Código Civil os arts. 1.358-B a 1.358-U, e alterando a Lei de Registros Publicos (Lei nº 6.015/73) para modificar o art. 178, III, a fim de autorizar o registro da convenção da multipropriedade no cartório de registro de imóveis 2 .

O imóvel objeto da multipropriedade é indivisível, não sendo, portanto, cabível ação de extinção de condomínio ou de divisão, e inclui, quando existentes, todas as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo (art. 1.358-D). Tal direito real pode ser instituído sobre um apartamento, uma casa, uma loja, uma sala ou andar corporativo, uma vaga de garagem ou um edifício inteiro de matrícula registral única, composto ou não por diversos quartos hoteleiros, entre outros imóveis urbanos e rurais. Desde que o imóvel esteja regularizado, possua matrícula própria, e não exista proibição da lei de zoneamento local ou do eventual condomínio edilício, a instituição será possível.

O uso e fruição decorrentes da propriedade, locação e empréstimo da fração de tempo compreendem não apenas o imóvel e suas partes integrantes, mas também seus acessórios:

i) Imóvel e suas partes integrantes: esquadrias (janelas, portas, portões, venezianas e demais aberturas dessa natureza); louças e metais (vasos e outras cerâmicas, torneiras e outros metais); mármores e granitos (bancadas, soleiras, peitoris); alvenarias e contrapisos (tijolos, blocos de concreto, chapisco, emboço e contrapisos); impermeabilizações (mantas, argamassas poliméricas); revestimentos (cerâmicas, porcelanatos, madeira); forros (gesso em placa, gesso acartonado, madeira); estruturas (fundações, estruturas de concreto e metálicas); e pinturas e texturas.

ii) Instalações (cuja troca requer obra civil): tubulações e fiação de gás, elétrica, hidráulica, ar condicionado e outros.

iii) Equipamentos (podem ser trocados sem obra civil): aparelhos de ar-condicionado, aquecimento de água, energia solar, luminárias, sistema de som e outros.

iv) Mobiliário: camas, armários, estantes, mesas, cadeiras e poltronas, tapetes, quadros, abajures, aquários e outros.

Como o período mínimo da fração é de 7 dias por ano, seguidos ou intercalados, o domínio pode ser dividido em até 52 frações, sujeitas a rodízio, …

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jusbrasil.com.br
23 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1339463779/capitulo-16-condominio-em-multipropriedade-parte-2-direito-material-imobiliario-curso-de-direito-imobiliario-brasileiro-ed-2021