Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

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Capítulo 17. Locação de Imóveis Urbanos

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Alexandre Junqueira Gomide

17.1. A noção legal do contrato de locação e âmbito de aplicação da Lei 8.245/1991

17.1.1. Noção legal do contrato de locação

Ao 1 final dos anos 80, o Brasil vivia cenário turbulento e desafiador. A intervenção estatal nos contratos de locação mantinha-se rígida, de modo que locadores e locatários travavam árduas batalhas nos tribunais.

Foi nesse sentido que uma comissão de juristas foi criada com o objetivo de editar uma nova Lei do Inquilinato. A Lei 8.245/1991 foi construída a partir de algumas bandeiras. A primeira delas, como bem ressalta um de seus idealizadores, Sylvio Capanema 2 , era “mitigar o rígido dirigismo contratual exercido pelo Estado, para que as partes, com maior liberdade, pudessem ajustar seus recíprocos interesses, sem descurar, entretanto, do inegável conteúdo social da locação urbana”.

Vinte anos se passaram e, embora tenha sofrido algumas poucas alterações, a Lei do Inquilinato confirmou o acerto do legislador, tornando-se legislação admirada pelos acadêmicos e responsável por ter conferido maior segurança jurídica no âmbito da locação de imóvel urbano, atendendo assim, a sua principal função social que é permitir que pessoas e empresas possam ocupar os espaços a partir da cessão remunerada do uso pelo proprietário ou daquele que detenha a posse legítima (superficiário, usufrutuário, comodatário, dentre outras hipóteses).

Antes de adentrar propriamente nas questões da Lei do Inquilinato, relevante conhecer a noção legal da locação, que pode ser extraída do próprio Código Civil (artigo 565) que estabelece que “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição 3 ”. De forma a classificar o contrato, podemos dizer que se trata de contrato bilateral, oneroso, comutativo, consensual, típico 4 e não solene.

17.1.2. Âmbito de aplicação da Lei do Inquilinato

O âmbito de aplicação da Lei do Inquilinato diz respeito à locação de imóveis urbanos. Como bem ressalta Gildo dos Santos, para a finalidade de tal classificação, é relevante “a sua utilização e não a sua localização5 .

Assim, ainda que o imóvel esteja localizado na área urbana, se for utilizado com a finalidade rural, aplica-se o Estatuto da Terra (ex. terreno localizado no perímetro urbano, mas cuja cessão do uso tem por escopo futura plantação de milho). Da mesma forma, caso o imóvel esteja localizado em área rural, mas utilizado para finalidade urbana, aplica-se a Lei 8.245/1991 (prédio construído no meio de uma plantação de cana, de forma a receber os funcionários administrativos da usina, por exemplo).

Além disso, a própria lei (artigo 1º) estabelece as hipóteses em que as relações jurídicas continuarão reguladas pelo Código Civil. São elas:

1.7.1.3. Locações regidas pelo Código Civil e não abrangidas pela Lei 8.245/1991

17.1.3.1. “De imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas”

Para a hipótese apresentada, aplica-se o Decreto-Lei 9.760/1946, nos seus artigos 86 a 91. Contudo, como bem ponderado por Luciano Rossi 6 , a aplicação do referido decreto “apenas se refere à hipótese em que o poder público é locador. Se este for locatário, passa-se a aplicar a Lei 8.245/1991, com suas proteções e prazos, de forma mais benéfica ao locatário”. É o interesse público, nesse caso, que se sobrepõe.

17.1.3.2. “De vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos”

A Lei não será aplicada para locação de vagas autônomas. Contudo, para as vagas de garagem que são locadas como parte integrante de um conjunto comercial ou apartamento, obedece a regra de que o acessório segue o principal, aplicando-se, portanto, a Lei 8.245/1991.

Já no tocante aos espaços destinados para estacionamento de veículos, também não há razões para a aplicação da Lei do Inquilinato, que possui limitações a respeito de prazos, periodicidade de reajuste, impossibilidade de cumulação de garantias, dentre outras questões.

A respeito desse tema, Sylvio Capanema 7 faz importante advertência. Na opinião do autor, caso o proprietário de um terreno alugue a área para que determinada empresa explore o espaço para construir um estacionamento, a relação jurídica será de locação para finalidade não residencial aplicando-se, portanto, a Lei 8.245/1991. O objetivo da Lei, portanto, é excluir o seu âmbito de aplicação ao usuário de um estacionamento, ou seja, aquele que aluga uma vaga (determinada ou indeterminada) de forma regular.

Nessa hipótese, não há razões para o dirigismo contratual, fazendo bem o dispositivo ao excluir o âmbito de aplicação da Lei 8.245/1991, de forma a permitir maior liberdade para que os contratantes regulem melhor seus interesses.

17.1.3.3. “De espaços destinados à publicidade”

Também não há razões para que a cessão do uso de espaços destinado à publicidade seja regida pela Lei 8.245/1991. A finalidade da locação (publicidade) em muito se distingue do objetivo da lei.

17.1.3.4. “Em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar”

O que diferencia a aplicação da Lei do Inquilinato a esses imóveis é justamente a comprovada prestação de serviços tais como lavanderia, alimentação, arrumação do quarto, dentre outros. Segundo Sylvio Capanema 8 “[...] em geral, tais locações são por prazos curtos, para atender necessidades emergenciais ou esporádicas, e se caracterizam, assim, por uma acentuada rotatividade [...] Também aí não há que se falar em parte economicamente mais fraca, a merecer a proteção especial do legislador”.

A questão envolvendo esse dispositivo ganhou contornos mais controvertidos a partir do grande desenvolvimento de aplicativos de cessão do uso de espaço por curtíssima temporada. Voltaremos a tratar do tema quando da apreciação da locação por temporada.

17.1.3.5. “O arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades”

Os elementos essenciais do contrato de leasing, em especial a possibilidade de o contratante, ao final do contrato, optar por efetuar a compra do bem, diferencia sua natureza jurídica. Como bem referido por José Fernando Simão, o leasing é contrato atípico misto, pois sobre a base do contrato de locação acoplam-se cláusula de compra e venda futura e eventual aporte financeiro 9 .

17.2. A solidariedade legal

Nos termos do artigo 265, do Código Civil, a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes. Pois é justamente o que faz a Lei 8.245/1991 (artigo 2º), ao presumir que em caso de pluralidade de sujeitos em qualquer dos polos da locação, presume-se que são solidários.

Assim, no silêncio das partes, haverá solidariedade entre os contratantes. Por outro lado, nada obsta que as partes afastem a presunção legal, estipulando que os contratantes não são solidários.

Como ressalta Custódio da Piedade Miranda 10 , a solidariedade “é um regime do cumprimento das obrigações pelo qual qualquer dos credores pode exigir do devedor ou de qualquer dos devedores o cumprimento da totalidade da prestação (solidariedade ativa) e em que qualquer dos devedores fica adstrito para com o credor ou qualquer dos credores ao cumprimento de toda a prestação (solidariedade passiva)”.

Nesses termos, no regime da solidariedade, em caso de pluralidade de locatários que ocupam o mesmo imóvel, poderá o locador exigir de qualquer um deles a totalidade do aluguel, sem que os devedores solidários possam opor o benefício da divisão, alegando que só lhes cabe o pagamento de sua cota-parte.

Da mesma forma, se houver solidariedade entre locadores, pode qualquer um deles exigir do locatário comum o pagamento integral do aluguel, sem que o inquilino possa manifestar excesso do pagamento, porque o pagamento correto deve ser feito pela fração que cabe a cada locador.

Em caso de dificuldade de pagar o aluguel fracionado, o inquilino fica autorizado a realizar o pagamento integral a apenas um locador ou, por exemplo, poderá pagar a dois dos seis proprietários indicados no contrato.

A bem da verdade é que recebido o pagamento de forma integral por um ou mais locadores, a questão da divisão interna entre eles estará sujeita à disciplina dos credores, mas libera o devedor (inquilino) de sua obrigação.

A solidariedade também permite que qualquer dos locadores possa, de forma isolada 11 , propor qualquer dos procedimentos da Lei 8.245/1991, o que também implicaria que apenas um único inquilino, desacompanhado dos demais locatários solidários, seja parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, independentemente da participação dos demais na demanda 12 .

A questão, contudo, é controversa em caso de litisconsórcio passivo, quando se trata de extinção do vínculo contratual 13 . Tal como defende Everaldo Cambler 14 , se a lide versar a respeito do desfazimento da avença “a hipótese é de litisconsórcio necessário, pois a sentença que desconstruir o vínculo locatício deverá abranger a todos, indistintamente, o que gera a necessidade de citação e participação de todos os integrantes da relação jurídica”.

Por fim, o artigo 2º, parágrafo único, estabelece que “os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários”. Assim, haverá presunção de todos os ocupantes de tais habitações, ainda que não sejam partes figurantes do contrato.

17.3. Contrato de locação e o plano da eficácia

17.3.1. A vênia conjugal como requisito de eficácia

Nos termos do artigo , da Lei 8.245/1991, o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, mas depende de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Como bem referido por José Fernando Simão 15 , “não se trata de hipótese de anulabilidade do contrato de locação (plano da validade), mas apenas de uma questão de ineficácia quanto ao cônjuge que não anuiu com a locação, no tocante ao prazo que exceder os dez anos (plano da eficácia)”.

A primeira indagação é saber se a vênia conjugal é necessária quando os cônjuges estão na qualidade de locadores ou de locatários. Segundo Alcides Tomasetti 16 o significado prático da necessidade de vênia conjugal “está em assegurar a comunidade de interesses de família, que poderia ser prejudicada por uma extensa vinculação contratual (10 anos ou mais), incompatível, com as turbulências cotidianas [...]”.

Assim, se por um lado a vênia conjugal é medida de proteção à família do locador que, regra geral, permitindo locação por prazo superior a dez anos, não poderá reaver o imóvel antes do prazo determinado no contrato (salvo as hipóteses previstas no artigo 9º, como veremos em breve); por outro lado, a anuência do outro cônjuge também é medida protetiva à família do locatário que, consentindo com um contrato extenso e, em caso de denúncia antecipada, ficará sujeita ao pagamento de cláusula penal. Nesses termos, concordamos com Alcides Tomasetti 17 quando afirma que a regra se aplica não só aos cônjuges locadores, como também aos cônjuges locatários.

Outra questão a ser discutida em razão do artigo 3º é saber se há a …

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7 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1339463780/capitulo-17-locacao-de-imoveis-urbanos-parte-2-direito-material-imobiliario-curso-de-direito-imobiliario-brasileiro-ed-2021