Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

Capítulo 21. Ações Locatícias - Parte 3 - Contencioso Imobiliário Estratégico

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Luiza Silva Rodrigues

21.1. Noções introdutórias

A Lei n. 8.245/1991 regula as locações de imóveis 1 urbanos 2residenciais, para temporada e não residenciais – e dispõe sobre os procedimentos que lhes são correlatos. Entre as alterações por que passou desde o seu advento, destacam-se aquelas promovidas pela Lei n. 12.112/2009, voltadas ao aperfeiçoamento de “regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano”.

Ao propósito deste capítulo interessa, especificamente, o Título II da Lei, atinente aos aspectos processuais.

21.2. Aspectos processuais gerais das ações locatícias

Os procedimentos previstos na Lei n. 8.245/1991 abrangem as ações de despejo (arts. 59 a 66), as ações de consignação em pagamento de aluguel e acessórios da locação (art. 67), as ações revisionais de aluguel (arts. 68 a 70) e as ações renovatórias de locação (arts. 71 a 75). Antes de tratar, propriamente, das especificidades de cada qual, impende analisar alguns aspectos processuais gerais.

21.2.1. Aplicação subsidiária do Código de Processo Civil

O artigo 318, parágrafo único, do Código de Processo Civil prevê a aplicabilidade do procedimento comum de forma subsidiária aos procedimentos especiais, tanto àqueles versados no próprio diploma processual, quanto àqueles que são objeto de legislação extravagante. Disposição semelhante é a do artigo 79 da Lei n. 8.245/1991, que reforça serem aplicáveis as normas do CPC/2015 naquilo que a lei for omissa.

As ações locatícias possuem regramento específico – conferido pela própria Lei n. 8.245/1991 – que não afasta, todavia, a incidência das normas previstas no Código de Processo Civil em vigor. Essa premissa é de suma importância à compreensão das ferramentas processuais à disposição das partes, que vão muito além das questões procedimentais específicas das ações locatícias.

21.2.2. Tramitação durante as “férias forenses”

As ações locatícias “tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas”, como prevê o artigo 58, inciso I, da Lei n. 8.245/1991. Ressalta-se, de início, que as férias forenses não se confundem com o recesso forense: aquelas foram declaradas inconstitucionais já em 2001, pela Emenda Constitucional n. 45. 3 Há, no entanto, o recesso forense editado anualmente pelos tribunais, entre meados de dezembro e o início de janeiro do ano subsequente. Nesse período – em verdade, de 20 de dezembro a 20 de janeiro – permanecem suspensos os prazos processuais, à luz da previsão insculpida no artigo 220 do CPC/2015, sem correspondência no diploma revogado.

Mesmo assim – isto é, mesmo durante o recesso forense – não se suspendem as ações locatícias. Na prática, a relevância da disposição centra-se nos prazos de natureza material 4 previstos na Lei n. 8.245/1991, cuja contagem não se suspende no curso do recesso forense (o artigo 220 é expresso ao referir a prazo processual). Assim, se o prazo para a desocupação voluntária do imóvel locado (de natureza material) findar em data compreendida entre 20 de dezembro e 20 de janeiro, deve-se proceder ao despejo forçado, nos termos da Lei n. 8.245/1991. Outro exemplo atine ao prazo de 30 (trinta) dias para a retomada do imóvel, 5 após findo o prazo contratual.

O mesmo se aplica ao prazo de seis meses previsto no artigo 51, § 5º, como antecedência mínima para a propositura de ação renovatória: se vencer durante o recesso forense, isso não exime a parte de cumpri-lo, sob pena de ter a pretensão fulminada pela decadência.

Portanto, o que poderia soar irrelevante, num primeiro momento, reveste-se de suma importância na prática forense, como ilustram as situações apresentadas – que envolvem, até mesmo, decadência do direito à renovação compulsória do contrato.

21.2.3. Competência

A competência para as ações locatícias é do foro em que situado o imóvel, à luz do artigo 58, inciso II, da Lei n. 8.245/1991 e em consonância com o artigo 47 do CPC/2015. Tratando-se de competência relativa, é passível de modificação inclusive por convenção das partes, mediante cláusula de eleição de foro no contrato de locação. 6

A Lei de Locações privilegia o foro de eleição estatuído pelas partes em detrimento do próprio foro em que situado o imóvel. Assim, se as partes houverem avençado que eventuais conflitos, atinentes ao pacto locatício, serão dirimidos em foro diverso daquele em que situado o imóvel, o foro eleito deve ser observado. 7

21.2.4. Valor da causa

O valor da causa deve refletir o conteúdo econômico da pretensão deduzida pela parte, em um processo judicial. O artigo 291 do CPC/2015 é expresso ao prever a necessidade de se atribuir a toda causa um valor certo – mesmo nos casos em que seu conteúdo econômico não for aferível me imediato – e o artigo 292, por sua vez, estabelece critérios para a sua definição, conforme a tutela jurisdicional pretendida pela parte.

A Lei n. 8.245/1991, todavia, excepciona a regra geral prevista no diploma processual civil ao preconizar que o valor da causa nas ações locatícias corresponderá a 12 (doze) meses de aluguel (art. 58, III). Então, independentemente do conteúdo econômico da pretensão, nas ações de despejo, de consignação em pagamento (de aluguel e acessórios da locação), revisionais de aluguel e renovatórias de locação, o valor da causa será o mesmo: correspondente a 12 (doze) meses de aluguel. A única ressalva é quanto à hipótese do artigo 47, inciso II – que autoriza a retomada do imóvel objeto de locação residencial, por prazo inferior a 30 meses, 8 em decorrência de extinção do contrato de trabalho –, quando o valor da causa será de 3 (três) salários vigentes na data do ajuizamento da ação.

Válido observar que a regra do artigo 58, inciso III, se aplica unicamente às ações locatícias. Em caso de propositura de ação para cobrança de aluguéis – pela via do procedimento comum, do procedimento especial da ação monitória ou do processo de execução –, aplica-se a regra geral prevista no Código de Processo Civil, notadamente no artigo 292, inciso I, segundo o qual o valor da causa, em ação de cobrança de dívida, deve corresponder à “soma monetariamente corrigida do principal, dos juros de mora vencidos e de outras penalidades, se houver, até a data de propositura da ação”. No entanto, em caso de propositura de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, o valor da causa corresponderá à soma do conteúdo econômico das pretensões. 9

Por fim, oportuno salientar que o valor do aluguel a ser considerado, para fins de valoração da causa, é aquele vigente na data de propositura da ação – que não coincide com o valor nominal do aluguel, previsto no contrato de locação. O aluguel vigente corresponde ao valor real da contraprestação avençada entre as partes, com os respectivos ajustes pelo índice de correção monetária previsto no instrumento.

A incorreção do valor da causa pode ser suscitada pelo réu, em preliminar de contestação, 10 e/ou pode ser reconhecida e corrigida de ofício pelo juiz, nos termos do artigo 292, § 3º, do CPC/2015. Não obstante o dispositivo conste na parte geral do diploma processual civil e se refira à dissonância do valor atribuído à causa com o “conteúdo patrimonial em discussão” ou com o “proveito econômico perseguido pelo autor”, entende-se ser aplicável também nas ações locatícias, haja vista a aplicação supletiva do Código à Lei n. 8.245/1991. 11

21.2.5. Recursos e seus efeitos

As sentenças proferidas nas ações locatícias surtem efeitos desde logo e sua eficácia não se suspende pela interposição de recurso de apelação. Tal conclusão se extrai do artigo 58, inciso V, segundo o qual “os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo”. 12 Está-se, aqui, diante de uma das hipóteses em que a lei (in casu, extravagante) excepciona a regra geral insculpida no artigo 1.012 do CPC/2015, acerca do efeito suspensivo automático do recurso de apelação.

A eficácia imediata das sentenças proferidas nas ações locatícias se coaduna com o propósito de efetividade processual 13 que inspira os procedimentos dispostos na Lei n. 8.245/1991. 14 Só haverá suspensão dos efeitos das sentenças em caso de concessão de efeito suspensivo excepcional, 15 que pressupõe a confluência dos pressupostos processuais – quais sejam, a probabilidade de provimento do recurso e o perigo de dano (artigo 995, parágrafo único, do CPC/2015). Os mesmos requisitos condicionam a concessão de tutela provisória de urgência recursal de natureza antecipada, nos casos em que a pretensão da parte recorrente seja a antecipação dos efeitos da tutela pretendida no recurso de apelação (e não a suspensão dos efeitos da sentença recorrida).

Assim, o recurso de apelação muito se assemelha ao recurso de agravo de instrumento, no âmbito das ações locatícias; diferenciam-se quanto ao cabimento, mas não quanto aos efeitos (ambos, destituídos de efeito suspensivo automático), tampouco quanto aos demais requisitos de admissibilidade.

Consectário da ausência de efeito suspensivo automático é a possibilidade de dar início aos atos executivos desde logo – seja por cumprimento provisório de sentença, 16 ou por simples expedição de mandado, 17 a depender da eficácia do provimento jurisdicional 18 –, mesmo na pendência de recurso de apelação.

Essa ausência de efeito suspensivo automático se restringe às ações locatícias e não abrange as ações condenatórias ao pagamento de aluguéis e encargos da locação, por exemplo. Então, se houver cumulação de ações (ação despejo com cobrança de aluguéis), distintos serão os efeitos dos respectivos capítulos da sentença: o capítulo da sentença relativo ao despejo será eficaz desde logo (em relação a ele, a apelação não terá efeito suspensivo automático); já o capítulo concernente à condenação, não poderá ser executado de imediato (nesse mister, o recurso de apelação terá efeito suspensivo automático). 19

21.3. Ação de despejo

A ação de despejo constitui o meio processual adequado para reaver o imóvel objeto da locação, 20 independentemente do motivo que ensejou o fim da relação locatícia. A única exceção, prevista no artigo 5º, parágrafo único, tange aos casos em que a locação finda em razão de desapropriação. 21

O contrato de locação é negócio jurídico oneroso, bilateral, pelo qual uma das partes (locador) dá à outra (locatário) a posse direta da coisa locada, mediante contraprestação mensal em forma de aluguel. A cessão da posse decorre da relação contratual estabelecida, 22 a atrair a disciplina da Lei n. 8.245/1991, de modo que a propositura de ação possessória com vistas à retomada da posse constitui erro grosseiro, na linha da jurisprudência pátria, 23 e não comporta, sequer, aplicação do princípio da fungibilidade.

A ação de despejo, portanto, possui caráter pessoal 24 e tramita pelo procedimento comum, 25 ressalvadas as hipóteses do artigo 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991 que atraem o procedimento especial (marcado pela possibilidade de concessão de medida liminar).

21.3.1. Objeto e natureza da ação de despejo

O objeto da ação de despejo envolve a retomada da posse do imóvel locado e, por vezes, o desfazimento do vínculo contratual. 26 A pretensão, portanto, possui natureza executiva ‘lato sensu’ no que tange ao despejo, 27 e desconstitutiva ou declaratória no que se refere ao vínculo contratual – conforme envolva a desconstituição da relação jurídica outrora estabelecida entre as partes (quando entabulado o contrato de locação) ou, simplesmente, o reconhecimento da extinção contratual.

Se o fundamento da ação de despejo for a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, pode-se cumular o pedido de cobrança de aluguéis, como autoriza o artigo 62, inciso I, da Lei n. 8.245/1991. 28 Nesse caso, terá, também, natureza condenatória em relação ao pedido de cobrança de aluguéis.

Havendo por fundamento a retomada do imóvel para uso próprio, a ação de despejo poderá ser proposta no âmbito do juizado especial, nos termos do artigo , inciso III, da Lei n. 9.099/1995, observados os limites que lhe são inerentes. 29

21.3.2. Legitimidade ativa e legitimidade passiva

A legitimidade ativa assiste ao locador e a legitimidade passiva, ao locatário. Tratando-se de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios da locação, nada muda quanto à legitimidade passiva no que tange ao pedido de despejo; com relação ao pedido de cobrança, no entanto, são legitimados passivos, além do locatário, os fiadores, 30 na hipótese de o contrato de locação ser garantido por fiança. 31 Então, só há alteração da legitimidade passiva 32 em caso de cumulação com cobrança de aluguéis; 33 restringindo-se a pretensão ao despejo, a legitimidade assiste ao locatário, resguardado ao fiador o direito de efetuar a purga da mora 34 para evitar a rescisão da locação. 35

Ainda quanto à legitimidade, cabem algumas considerações nos casos em que há sublocação 36 ou cessão da locação. 37

Em caso de sublocação, 38 a ação de despejo poderá ser proposta pelo locador contra o locatário, ou pelo sublocador contra o sublocatário. Considerando que a sublocação se estabelece entre sublocador e sublocatário, não pode o locador propor ação contra o sublocatário – carecerá, neste caso, de legitimidade ativa e de interesse processual (por inadequação da via eleita), haja vista a ausência de relação jurídicas entre eles. A despeito de não possuírem legitimidade passiva, caso a ação seja proposta pelo locador, os sublocatários devem ser cientificados da ação de despejo, a fim de que lhes seja oportunizada eventual intervenção no processo como assistentes. 39

Em caso de cessão da locação, o contexto é diverso. Pela cessão, o locatário …

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23 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1339463786/capitulo-21-acoes-locaticias-parte-3-contencioso-imobiliario-estrategico-curso-de-direito-imobiliario-brasileiro-ed-2021