Curso de Direito Imobiliário Brasileiro - Ed. 2021

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Capítulo 22. Ações Condominiais

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Rubens Carmo Elias Filho

22.1. Ação de cobrança das cotas condominiais

É certo que o Código de Processo Civil de 2015 atribui a qualidade de título executivo extrajudicial às despesas condominiais, observados certos requisitos, o que será abordado em tópico próprio, o que não afasta, na falta dos requisitos legais para a execução, seja ajuizada apenas uma ação de cobrança, observado o procedimento comum.

A legitimidade passiva do compromissário comprador, a análise da responsabilidade dos condôminos, quando a unidade autônoma pertence a mais de um condômino, o prazo prescricional para a cobrança das cotas condominiais, a possibilidade de cobrança das cotas que venceram no curso da lide, a citação do condômino no próprio condomínio e os requisitos para a exigibilidade do crédito são temas que afetam tanto a ação de cobrança quanto a execução.

22.1.1. Legitimidade passiva do compromissário comprador

Há muito a legitimidade do compromissário comprador para a ação ou a execução que visa ao recebimento das cotas condominiais tem gerado importante polêmica, na medida em que, especialmente, no âmbito dos condomínios edilícios oriundos de incorporações imobiliárias, costumeiramente, muitos compromissários compradores, mesmo após quitado o preço de aquisição das unidades, retardam a lavratura das escrituras para a transferência formal da propriedade ou não providenciam o registro de seus títulos perante o registro imobiliário.

Outrossim, esses compromissários compradores, além de serem equiparados aos próprios condôminos, conforme artigo da Lei 4.591/64 e § 2º do artigo 1.334 do Código Civil, no âmbito do condomínio, são identificados como verdadeiros proprietários, exercendo a quase totalidade dos direitos atribuídos ao dominus, tanto que os boletos bancários para o pagamento das cotas condominiais são emitidos em nome desses compromissários compradores, as listas de presença constam o nome deles, enfim, perante o condomínio não existe qualquer diferenciação entre o compromissário comprador e o titular de domínio sobre o imóvel.

Com base nessas premissas, a jurisprudência tem posição consolidada de que o compromissário deve responder pelas despesas de condominiais, conforme ficou assentado no STJ, no Tema 886, no julgamento de Recurso Repetitivo:

“1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.” ( REsp 1.345.331-RS , Rel. Min. Luis Felipe Salomão).

Um ponto, todavia, merece especial atenção diante da possibilidade de a unidade autônoma ter sido recebida tardiamente pelo compromissário comprador, seja porque não teria quitado o preço de aquisição, seja mesmo por culpa do promitente vendedor, ficando pendente o pagamento de cotas condominiais, por exemplo, relativo ao período entre a instalação condominial e a efetiva entrega das chaves ao compromissário comprador. Como o STJ assentou o entendimento de que a legitimidade do promitente vendedor somente se afasta quando o promissário comprador tiver sido imitido na posse da unidade autônoma, caso seja ajuizada a demanda contra o compromissário comprador para a cobrança das cotas condominiais por um período mais extenso do que o tempo que ele tiver tomado posse da unidade, como corolário do quanto decidido pelo STJ, deveria se afastar a responsabilidade do compromissário relativamente ao período anterior à sua posse e, dessa forma, o artigo 1.345 do CC, que estabelece que o adquirente responde pelos débitos anteriores à sua aquisição, estaria vulnerado.

Essa circunstância vem sendo enfrentada na jurisprudência, ensejando inclusive interpretação da 3ª Turma do próprio STJ, no Recurso Especial n. 1.442.840/PR , de relatoria do Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 06 de agosto de 2015, de modo a impor a responsabilidade de adquirente e de promitente vendedor pelas despesas condominiais independentemente do período 1 .

22.1.2. Unidade pertencente a mais de um condômino

Outro tema igualmente relevante afeito à legitimidade passiva, abrange a unidade autônoma que estiver inadimplente com o pagamento das cotas condominiais, pertencente, em regime de condomínio voluntário, a mais de um condômino.

O STJ, no Resp. 500.185/RJ , de relatoria da Min. Nancy Andrighi, enfrentou o tema, gerando certas dúvidas acerca da natureza da obrigação, se a obrigação seria solidária entre os condôminos ou seria indivisível, sendo importante o apontamento do Min. Antonio de Padua Ribeiro, em voto-vista: “Cuidando-se, pois, de unidade autônoma, de propriedade de mais de uma pessoa, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é indivisível, podendo, como já afirmado, qualquer dos condôminos ser acionado pelo síndico, sem necessidade de todos serem citados.” Apesar disso, em outro trecho, o mesmo relator asseverou que todos os condôminos responderiam solidariamente pelos débitos condominiais.

No TJ/SP 2 , tem prevalecido o entendimento de que a obrigação entre os condôminos, proprietários, no regime de condomínio voluntário, seria de solidariedade passiva em relação ao condomínio edilício.

Contudo, na realidade, não existe solidariedade entre os condôminos, no regime do condomínio voluntário. Como destaca Mauricio Bunazar: “A obrigação dos condôminos perante o condomínio edilício não é solidária pelo simples fato de o Código Civil não haver estabelecido solidariedade entre eles. Assim, pelo fato de a solidariedade não se presumir no Brasil, a menos que a convenção condominial a tenha estipulado, não há falar-se em solidariedade entre os condôminos perante o condomínio edilício.” 3

Defende então o festejado professor que se estaria diante de obrigação indivisível por motivo de ordem econômica (art. 258, CC), posto que a manutenção do condomínio edilício exige que cada unidade autônoma, por seus titulares, arque periodicamente com determinado valor mínimo, o que permitiria, consequentemente, no caso de pluralidade de proprietários da unidade autônoma, exigir-se a contribuição condominial integralmente de cada um deles (artigo 259, do CC).

22.1.3. Exigibilidade das despesas

O pressuposto para a cobrança das despesas condominiais é a regular aprovação das despesas, em Assembleia Geral Ordinária, regularmente convocada para essa finalidade, com relação às despesas de períodos anteriores e a aprovação da previsão orçamentária relativamente às cotas supervenientes.

Nada obstante, ainda que não tenham sido demonstrada a regular aprovação, a jurisprudência sempre se pautou pelo dever do próprio condômino de demonstrar a existência de eventuais irregularidades a ponto de afastar o pagamento das cotas condominiais, mesmo quando envolvesse despesas extraordinárias, para as quais, inclusive, a inexigibilidade do crédito condominiais dependeria de propositura de ação própria para essa finalidade.

Nesse contexto, relevante observar que, após o advento do Código de Processo Civil de 2015, a cobrança das cotas condominiais, pelo procedimento comum, será adotada para as hipóteses em que não tenham sido procedidas as regulares aprovações das contas e previsões orçamentárias, posto que, existindo regular aprovação, a cobrança poderá se realizar por meio de execução de título extrajudicial.

22.1.4. Prazo Prescricional

Antes da vigência do Código Civil de 2002, não existindo regra específica, o prazo prescricional para a propositura das ações de cobrança das cotas condominiais era vintenário, sendo certo que, a partir da vigência do novo Codex, seguindo o entendimento de que deveria ser aplicada a regra geral, prevalecia a diretriz de que o prazo passaria a ser decenal.

Porém, até por influência da própria inserção das despesas condominiais entre os títulos executivos extrajudiciais, foi construído o entendimento de que as cotas condominiais corresponderiam a dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, fazendo incidir a regra do artigo 206, § 5º, I, CC, de …

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7 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1339463787/capitulo-22-acoes-condominiais-parte-3-contencioso-imobiliario-estrategico-curso-de-direito-imobiliario-brasileiro-ed-2021