Registros Públicos Sob Curadoria de Alberto Gentil de Almeida Pedroso

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1 - Eficácia material do registro imobiliário brasileiro e os efeitos sobre o Sistema Torrens

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Eficácia material do registro imobiliário brasileiro e os efeitos sobre o Sistema Torrens

Autor: Nilton Severiano de Oliveira Júnior

Especialista em Direito Notarial e Registral pela Universidade de São Paulo – USP. Especialista em Direito Notarial e Registral pela Unimais – Faculdade Educamais.

Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Fartura-SP. Foi Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais da Sede da Comarca de Patrocínio Paulista-SP. Especialista em Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Exerceu advocacia tributária. Bacharel em Direito pela Universidade de Ribeirão Preto – UNAERP.

Curador: Alberto Gentil de Almeida Pedroso

Doutorando em Direito na Universidade Nove de Julho (Uninove). Especialista em Direito Civil e Mestre em Direito. Recebeu menção honrosa acadêmica no CONPEDI XXII. Professor da Escola Paulista da Magistratura (EPM) nos cursos de pós-graduação em Direito Civil, Direito Processual Civil e Registros Públicos. Professor e Coordenador do Curso Registrando com Gentil – CP IURIS em Direito Notarial e Registral. Juiz de Direito do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Juiz Assessor da Corregedoria Geral da Justiça nos biênios 2012-2013 (gestão do Des. José Renato Nalini), 2014-2015 (Des. Hamilton Akel), 2016-2017 (Des. Manoel Pereira Calças) e 2020-2021 (Des. Ricardo Anafe). Juiz de Direito Titular da 8ª Vara Cível da Comarca de Santo André/SP. Juiz Corregedor Permanente dos Registros de Imóveis da Comarca de Santo André/SP. Autor de diversas obras jurídicas especializadas em Registros Públicos, notadamente da coleção Direito Imobiliário da Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais.

RESUMO: Este trabalho aborda a eficácia material do registro de imóveis. Busca demonstrar que nosso sistema registral imobiliário está apto a garantir segurança jurídica dinâmica aos negócios entabulados nas matrículas.

O caminho percorrido pelos títulos e fatos jurídicos que circundam a vida do imóvel e tem acesso ao fólio real, através da concentração matricial e qualificação registral, são suficientes para classificar como forte nosso sistema.

Acresce-se a este aspecto breve análise sobre o sistema de Registro Torrens e sua aplicabilidade atual no ordenamento jurídico brasileiro.

ABSTRACT:

This paper addresses the material effectiveness of real estate registration. It seeks to demonstrate that our real estate registration system is able to guarantee dynamic legal security for the businesses entered in the registrations.

The path taken by the titles and legal facts that surround the life of the property and have access to the real folio, through matrix concentration and registration qualification, are enough to classify our system as strong.

In addition, a brief analysis of the Torrens Registration system and its current appliance in the Brazilian legal system today.

1. Introdução

Estabelecendo as premissas deste trabalho, ao tratar sobre eficácia, entendemos como a manifestação dos efeitos de determinado ato ou fato jurídicos e os objetivos pretendidos.

A eficácia dos atos e negócios será aquela determinada pelo sistema legal estabelecido, tomando lugar no terceiro degrau da escada ponteana, após passar pela existência e validade, em consonância com os princípios e normas.

Ela revelará o grau de segurança jurídica encontrado no sistema positivo analisado. José Afonso da Silva afirma que a segurança jurídica consiste no “conjunto de condições que tornam possível às pessoas o conhecimento antecipado e reflexivo das consequências diretas de seus atos e de seus fatos à luz da liberdade reconhecida”. 1

Assim, no registro de uma escritura de compra e venda, v.g., em sede de registro de imóveis, tratamos da eficácia do negócio jurídico que tem como escopo precípuo garantir o direito de propriedade do adquirente, em um primeiro momento, em face da coletividade, gerando segurança jurídica.

Vê-se que os princípios conformadores do sistema jurídico atuam simultânea e complementarmente uns aos outros, não havendo falar, como nas prescrições propositivas, em mitigação de aplicação entre eles.

A segurança jurídica, assim, em clara conexão com o princípio da legalidade, nos revela que sua principal função é a estabilização dos atos e negócios jurídicos. Ela é a premissa dos registros públicos genericamente considerados, podendo-se dizer que é o objeto mediato buscado pelas partes, garantindo eficácia, em interdependência com outro princípio que é o da publicidade, traduzindo-se em cognoscibilidade perante terceiros, uma vez que se trata, em regra, de publicidade indireta, mediante certidões e não acesso aos livros.

Incidem outros atributos advindos destes princípios, como a concentração matricial, explicitado com maior veemência através da Lei 13.097/15 em seus artigos 54 e 55, que busca não só reforçar a segurança jurídica, mas evidenciar em nosso sistema a fé pública registral.

Aliando tais aspectos, é imprescindível que, caso ocorram divergências quanto ao direito registrado, tais princípios e atributos balizadores sejam considerados em sua plena potência, gerando um sistema registral forte, conciso, garantidor do trato sucessivo e que tutele o tráfico jurídico de modo a garantir direitos de terceiros de boa-fé, resultando em benefício e crescimento econômico e social.

Não basta a evolução do suporte físico papel para o meio digital. Esta é característica apenas instrumental e não substancial ou material, causando, por vezes, confusão aos próprios operadores do direito que, analisando o aspecto exógeno do registro imobiliário, não se atentam para sua função social.

Afrânio de Carvalho expõe que nosso sistema registral adotou o princípio da publicidade real, mas sem se desapegar do título subjacente e ensejador do registro criador, modificador e extintivo dos direitos reais. E concluía já na década de 70 que é necessário chegar ao momento de complementar a transição do antigo sistema francês para o sistema alemão de registros imobiliários. 2

Assim, utilizando de metodologia bibliográfica, o que se busca demonstrar é a eficácia do sistema de registro brasileiro, utilizando-se de mecanismos de proteção ao terceiro adquirente de boa-fé, mediante a concentração dos atos na matrícula, resultando em segurança jurídica dinâmica e, em decorrência disto, sugerindo possível solução de conflitos imobiliários na seara extrajudicial, através de procedimento híbrido em que atuam registrador e juiz em atividade típica.

2. Apontamentos sobre princípios registrais específicos

2.1. Princípio da legalidade

Em atenção ao princípio da legalidade, o registrador, que atua no campo da eficácia dos atos e negócios jurídicos, está adstrito ao que se denomina legalidade positiva, isto é, atua e opera conforme a lei permite e autoriza, não havendo liberdade no momento de se reputar o que tem acesso ao fólio real. Assim, se submete à legalidade estampada no art. 37 da Constituição Federal. Em contraposição, a atividade do tabelião de notas submete-se à legalidade negativa, uma vez que formaliza a vontade das partes em consonância e intersecção com a autonomia privada dos particulares, agindo no campo da validade jurídica em clara consonância com o art. , inciso II, da Constituição Federal.

De toda forma, a legalidade norteia o ordenamento jurídico brasileiro e deve traduzir os anseios sociais colhidos e concretizados pelos representantes eleitos.

Especialmente na atividade registral, a legalidade está presente e se manifesta desde o início da qualificação do título apresentado a protocolo, devendo o registrador proceder à primitiva análise de qual …

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jusbrasil.com.br
12 de Agosto de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1341591903/1-eficacia-material-do-registro-imobiliario-brasileiro-e-os-efeitos-sobre-o-sistema-torrens-registros-publicos-sob-curadoria-de-alberto-gentil-de-almeida-pedroso