Contratos Built To Suit: Aspectos Controvertidos Decorrentes de Uma Nova Modalidade Contratual

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Contratos Built To Suit: Aspectos Controvertidos Decorrentes de Uma Nova Modalidade Contratual

5. Aspectos controvertidos dos procedimentos da Lei do Inquilinato aplicados aos contratos built to suit e a renúncia de outros direitos

5. Aspectos controvertidos dos procedimentos da Lei do Inquilinato aplicados aos contratos built to suit e a renúncia de outros direitos

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5. Aspectos controvertidos dos procedimentos da Lei do Inquilinato aplicados aos contratos built to suit e a renúncia de outros direitos

Como visto anteriormente, o controverso art. 54 da Lei do Inquilinato, que procura regular os contratos de utilização de espaços em shopping center, assevera que prevalecerão “as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

Os procedimentos referidos são aqueles dispostos nos artigos 59 a 75, quais sejam: (i) ação revisional de aluguel; (ii) ação renovatória; (iii) ação de despejo e (iv) ação de consignação de aluguel e acessórios da locação.

Tais procedimentos são aplicados independentemente da discussão sobre a tipicidade ou atipicidade dos contratos de shopping center porque, tal como visto, essa foi a opção legislativa. No âmbito daqueles contratos, inclusive, a Lei do Inquilinato determina expressamente que deve ser conferido o direito de renovação da locação ao lojista (art. 52, § 2º). Quanto às demais disposições procedimentais, não obstante a clareza do texto legal, a jurisprudência já se posicionou que, mesmo diante da atipicidade dos referidos contratos, os procedimentos da Lei 8.245/1991 devem ser aplicados 1 .

Essa assertiva também deve prevalecer nos contratos built to suit, a considerar que a redação do art. 54-A também estabelece que nesses contratos prevalecerão as disposições procedimentais da Lei 8.245/1991, à exceção da ação revisional, da qual as partes poderão renunciar, nos termos do § 1º daquele dispositivo 2 .

Analisemos alguns desses procedimentos à luz do contrato built to suit.

5.1. Contrato built to suit e a ação revisional da remuneração mensal

Como visto acima, expressamente, o legislador estabelece a possibilidade de as partes renunciarem à propositura de revisão da remuneração do contrato built to suit.

A possibilidade de ambas as partes 3 renunciarem à ação revisional da remuneração mensal 4 no contrato built to suit é perfeitamente compreensível. Se fosse obrigatório às partes se sujeitarem à ação revisional da remuneração, ficariam sujeitas a riscos contratuais desnecessários.

Pelo lado do empreendedor, diferente da locação, no contrato built to suit, a contrapartida do ocupante do imóvel não decorre apenas da cessão do uso do bem. Na realidade, nessa modalidade contratual, além de remunerar o proprietário pela cessão do uso, o ocupante também remunera pela construção da obra ou, mesmo, pela aquisição do terreno. Se fosse admitida a possibilidade de revisão da remuneração, o empreendedor não saberia, ao certo, se receberia ou não a integralidade dos valores previstos no contrato, tornando duvidoso ou arriscado o investimento 5 .

Pelo lado do ocupante, a considerar que os contratos built to suit são longos, este ficaria numa posição de insegurança a respeito dos valores que deveria despender durante o prazo estabelecido no contrato. Ressalte-se, ainda, que se fosse o valor majorado e pretendendo extinguir o contrato, a resilição antecipada imporia ao ocupante o pagamento integral da multa pactuada, nos termos do art. da Lei do Inquilinato.

Assim, a certeza da remuneração a ser recebida e a ser paga durante todo o programa contratual é extremamente relevante aos contratantes nesse tipo de avença.

Nesse diapasão, diante das diferenças estruturais e conceituais do built to suit perante a locação, nada mais natural que as partes possam renunciar à hipótese de revisão da remuneração conferida no art. 68 e seguintes da Lei do Inquilinato. Essa disposição legal prestigia a autonomia privada e garante segurança jurídica às partes.

Ressaltando a importância do dispositivo em favor do proprietário, Paula Miralles 6 assevera que a renúncia à revisão da remuneração do contrato built to suit é justificada pelo fato de que a remuneração mensal no contrato built to suit possui uma lógica própria de formação de preço, já que o imóvel objeto do contrato se trata de ativo especializado à atividade de um locatário específico, o que, por si só, impede a comparação direta com outros imóveis do mercado, uma vez que o imóvel é construído especificamente para determinado usuário 7 .

Assim, bastante razoável a determinação do art. 54-A, § 1º, da Lei do Inquilinato, que permite a renúncia à ação revisional de aluguéis. Atente-se, contudo, que no silêncio do contrato, as partes estarão sujeitas à ação revisional de aluguéis, ou seja, para a não sujeição, as partes deverão excepcionar a regra. Diz o art. 54-A, § 1º, que “poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão (...)”.

Diante disso, tendo renunciado a tal direito, as partes ficam obrigadas aos valores contratualmente ajustados, sem possibilidade de revisão do valor da remuneração, o que não significa, a princípio, a impossibilidade de ser requerida revisão do contrato com fundamento no art. 317 ou no art. 479 do Código Civil, que será estudado à frente …

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jusbrasil.com.br
3 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1341593351/5-aspectos-controvertidos-dos-procedimentos-da-lei-do-inquilinato-aplicados-aos-contratos-built-to-suit-e-a-renuncia-de-outros-direitos