O Direito e o Extrajudicial: Direito Civil II - Vol. 7 - Ed. 2021

O Direito e o Extrajudicial: Direito Civil II - Vol. 7 - Ed. 2021

Capítulo 1. O Direito de Laje no Ordenamento Jurídico Brasileiro

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Lorruane Matuszewski

1. Introdução

O presente capítulo objetiva analisar o direito de laje, instituído em nosso ordenamento jurídico após a publicação da Lei 13.465/2017. Buscaremos analisar os antecedentes doutrinários da matéria, as críticas e os estudos que surgiram após a publicação da Lei 13.465/2017, bem como a atual regulamentação administrativa editada pela Corregedoria de São Paulo acerca do tema, incluída no Tomo II das Normas de Serviço Extrajudiciais daquele Estado 1 .

Sabemos que a presente obra busca alcançar leitores das vinte e sete unidades federativas do país. Entretanto, a opção pela análise da Normativa do estado de São Paulo deu-se, exclusivamente, por ser a unidade da federação em que esta autora exerce a titularidade de serventia imobiliária e, portanto, localidade em que possui maior intimidade com o regramento administrativo posto. Remete-se o leitor de outros estados à análise de sua normativa própria, servindo o estudo aqui apresentado como suporte interpretativo para as demais normas de nossa federação.

O direito de laje surgiu em nosso ordenamento a partir da publicação da Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, convertida na Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. A redação do direito de laje sofreu mudanças importantes nessa conversão. Todavia, o nosso estudo não tem por fim analisar essa transição legislativa e terá por base a atual redação da já citada Lei Federal.

2. Antecedentes do direito de laje no direito brasileiro. Direito de sobrelevação na superfície vs. direito de laje. O problema histórico da moradia

Antes da previsão do direito de laje no ordenamento jurídico brasileiro, vários autores defendiam que tal direito já era albergado pelo ordenamento pátrio na forma de direito de superfície com direito de sobrelevação.

Rodrigo Reis Mazzei, em sua dissertação de mestrado, defendida no ano de 2007, já tratava do direito de sobrelevação da superfície, com o nome de direito à laje. Defendia o autor que a sobrelevação deveria ser interpretada não como instrumento para a criação de construções com numerosos planos, mas como instrumento apto para permitir o direito à laje, com a regularização das situações informais existentes 2 .

Luiz Guilherme Loureiro, também no ano de 2007, já defendia que:

“Após a construção da sobrelevação, passam a existir duas frações, a correspondente ao edifício que já estava construído e à sobrelevação. Se passam a existir duas frações, nasce o regime do condomínio especial. O direito de sobrelevação, portanto, somente está sujeito ao regime do direito real de superfície até a conclusão da obra. A partir desse momento há condomínio especial 3 .”

Marcelo Terra, da mesma forma, em palestra proferida em 2001, no XXVIII Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, já trazia questionamentos importantes sobre a possibilidade de se instituir o direito de superfície em diversos graus, e indagava sobre a forma de se disciplinar tal “condomínio de superficiários”.

Será possível a constituição de mais de um direito de superfície a mais de uma pessoa? Por exemplo, à semelhança de um prédio de apartamentos (propriedade dividida em planos horizontais) cada andar poderá ser objeto de um distinto direito de superfície? Como se regularia a convivência entre os diversos credores? Pelas regras do condomínio especial da Lei nº 4.591/64? Qual o interesse então na constituição do direito de superfície? Por que não se contratar diretamente o condomínio em unidades autônomas? 4

E foi perante esse quadro doutrinário, acerca do direito de superfície com sobrelevação (que alguns autores já denominavam de laje) 5 , que foi instituído o direito real de laje pela MP 759, de 2016. Assim, algumas vozes levantaram-se em crítica à novidade legislativa, por entenderem ser uma alteração normativa despicienda.

Autores como Roberto Paulino de Albuquerque Jr. defendem que a possibilidade de constituição do direito de superfície para a construção no espaço aéreo, ou para o destacamento de pavimentos superiores já construídos, sequer precisava ser regulamentada pelo legislador, pois decorre da própria natureza jurídica do direito de superfície. Conclui o autor que a possibilidade de sobrelevação é, portanto, decorrência lógica do direito de superfície. “Se o que se queria era ressaltar a possibilidade do direito de superfície por sobrelevação, bastava para tanto inserir um artigo no título V do livro do direito das coisas.” Defende que era mais técnico acrescentar à disciplina do direito de superfície o regramento da abertura de matrícula separada para a propriedade superficiária, sem necessidade de atribuição de fração ideal do terreno, sendo assim desnecessária a criação de novo tipo de direito real no ordenamento. 6

Ousamos discordar dos nobres autores. Acreditamos que a técnica legislativa de se criar um novo tipo de direito real, com nova nomenclatura e regramento, possa ser efetiva para chamar a atenção da população que dele necessita. Por óbvio, o legislador escolheu um nome popular, com o fim de estimular o uso do instituto e aproximar a população do regramento jurídico. Nesse sentido, o assessor legislativo Carlos Eduardo Elias de Oliveira faz interessante reflexão:

Todavia, por força da fama popular granjeada pela expressão, o Parlamento preferiu manter o nome atécnico. Perceba que, apesar de ser nomeado como direito real de laje, esse direito real também pode ser instituído para formalizar a titularidade de um direito real sobre “andares subterrâneos”, de modo que não é apenas a “laje” que serve de ponto de partida, mas também o solo.

(...)

Seja como for, a nomenclatura atécnica atende a um objetivo maior: aproximar o Direito do homem comum, – nas palavras de Ronald Coase – “the man on the Clampham Bus” 7 .

Ademais, é importante relembrar que a superfície já não é o único modo de se excepcionar a regra da superficies solo cedit desde, ao menos, o Código Civil de 1916, conforme reforça o tratadista Pontes de Miranda, ao comentar o art. 545 (correspondente ao atual 1.253):

Primeiro, o não haver no direito brasileiro o direito real de superfície não implica que o edilício não pudesse ser bem à parte. O art. 43 enumera os bens imóveis e não deu principalidade inexcetuável ao solo. Exatamente aí é que está a questão: se pode haver propriedade do edifício sem propriedade do solo, o art. 545 do Código Civil não serve para resolvê-la: nele apenas se estabelece presunção iuris tantum, que consiste em se ter de presumir feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário, a construção, ou plantação. É a construção que se presume feita pelo proprietário do terreno; não há presunção de que o edifício lhe pertence, porque é pela acessão que isso acontece 8 .

Desse modo, apesar dos fortes argumentos doutrinários a respeito da desnecessidade de criação do direito de laje, o fato é que, no momento da introdução do referido direito em nosso ordenamento, a superfície ainda não havia conseguido se posicionar como instrumento contundente para a regularização da situação de irregularidade espalhada pelo país.

Claudia Franco Correa, em percuciente artigo sobre o direito de laje e sua origem histórica, analisa a alteração da natureza demográfica da cidade do Rio de Janeiro ao longo dos anos. A cidade do Rio de Janeiro é escolhida como objeto de análise por ser um emblema da favelização. Com base no estudo de José Murilo de Carvalho, a autora analisa o significativo aumento da população, bem como a alteração de sua composição étnica e estrutura ocupacional. As mudanças coincidem com o fim da escravidão, momento em que se exacerbou o número de desempregados e subempregados, tendo em vista a incapacidade do mercado de absorver a mão de obra posta no mercado. Além do êxodo proveniente da região cafeeira do estado do Rio, houve também um aumento da presença de população estrangeira, em especial, os portugueses. Na primeira década da República, a população quase dobrou. A cidade teve de absorver quase 200 mil novos habitantes na virada do século 9 .

A “absoluta falta” de casas foi relatada pela Sociedade União dos Proprietários e Arrendatários de Prédios, que apontou como causa do problema o aumento da imigração 10 . Assim, a população de baixa renda passou a se alocar em moradias populares no próprio centro, como habitações coletivas e subúrbios em vales, várzeas, mangues, montanhas e morros. As primeiras áreas favelizadas já tinham se formado, nas últimas décadas do século XIX, nos morros do centro da cidade, sobretudo nos morros de Santo Antônio, Castelo e Providência.

A instalação de favelas que se deu no Rio de Janeiro, inicialmente de forma precária, passou a ser uma forma de moradia integrada à cidade.

Dando um salto no tempo, percebe-se que a regularização da propriedade continua sendo um problema que tenta ser resolvido pela legislação urbanística.

O problema de moradia apontado espraiou-se do Rio de Janeiro para todo o Brasil. Na década de 60, formaram-se, em várias cidades do país, as Companhias de Habitação Popular (COHABs), sob a forma de empresas públicas ou de economia mista, tendo como base financeira os recursos do Banco Nacional da Habitação para construção em financiamento de casas populares 11 .

Em 1964, a Lei 4.380 dispunha o seguinte:

Art. 4º Terão prioridade na aplicação dos recursos:

I – a construção de conjuntos habitacionais destinados à eliminação de favelas, mocambos e outras aglomerações em condições subumanas de habitação; (...). (grifos nossos)

Essa foi uma das fontes legislativas que tentou acabar com o processo de favelização e falta de moradia adequada. Entretanto, não foi suficiente para acabar com o problema de moradia irregular.

Nesse contexto de irregularidade, uma forma de moradia comum no Brasil são os chamados “puxadinhos”, que são as lajes construídas em planos ascendentes ou descentes para servir de habitação. Tendo em vista sua concretização fática na realidade brasileira, buscou o legislador regulamentar esse tipo de moradia 12 .

Tentando tutelar juridicamente essa realidade, em 2016, foi publicada a MP 759, que …

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9 de Agosto de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1353727896/capitulo-1-o-direito-de-laje-no-ordenamento-juridico-brasileiro-o-direito-e-o-extrajudicial-direito-civil-ii-vol-7-ed-2021