O Direito e o Extrajudicial: Direito Civil II - Vol. 7 - Ed. 2021

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Capítulo 2. Condomínio Urbano Simples: Análises para Sua Aplicação

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Lorruane Matuszewski

1. Introdução

A Lei 13.465/2017 criou uma nova forma de condomínio, batizada pela lei de condomínio urbano simples.

Relembrando o conceito de condomínio geral, Caio Mário da Silva Pereira, nos diz que se dá o condomínio “quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes” 1 .

Francisco Eduardo Loureiro, ao tratar do condomínio comum, aponta duas características básicas do instituto. A primeira é a cotitularidade dominial sobre uma mesma coisa. A segunda é o regime jurídico de cotas ou partes ideais sobre a coisa, de modo que cabe a cada condômino uma fração ou percentagem sobre o todo, sem que exista direito sobre uma parte fisicamente determinada. Os direitos dos condôminos, portanto, são iguais em qualidade, incidindo em partes ideais sobre a totalidade da coisa, embora possam ser quantitativamente distintos, proporcionais à força de seus quinhões 2 .

Em nosso Código Civil, após a disciplina do condomínio comum, a codificação segue tratando dos demais condomínios especiais. Disciplina, em sequência, o condomínio necessário e, em seu art. 1.331 e seguintes, dispõe acerca do condomínio edilício, que não era previsto no Código Civil de 1916, inaugurando a tradição de prever na codificação os regimes condominiais dispostos em leis especiais.

Tratando da natureza jurídica do condomínio edilício, Caio Mário, o grande idealizador do projeto que originou a Lei 4.591/64, não o classifica como subespécie do condomínio comum. Para Caio Mário, o condomínio edilício é instituto novo, que nasce com a fusão dos conceitos de domínio exclusivo e de domínio comum para a criação de um conceito próprio. Há aglutinação das propriedades exclusiva e comum, formando um todo indissolúvel e unitário. Há uma simbiose orgânica entre ambos, para formação de direito um complexo, e não uma simples justaposição de institutos 3 . Para Flauzilino Araújo dos Santos, essa simbiose forma um direito real especial 4 .

Três novos tipos de condomínios especiais foram criados pela Lei 13.465/2017. Dois deles foram incluídos na dicção do Código Civil, quais sejam: o condomínio em multipropriedade e o condomínio de lotes (este último em geral classificado pela doutrina como subespécie do condomínio edilício). Já o condomínio urbano simples não teve seu regramento previsto no Código Civil. Entretanto, essa atecnia topográfica, ou esse cochilo do legislador, não trará maiores consequências para a disciplina e aplicação do condomínio urbano simples. Seu regramento ficou, portanto, restrito aos arts. 61 a 63 da Lei nº 12.465/2017.

O surgimento de novas modalidades condominiais já era apontado, em 2012, por Flauzilino Araújo dos Santos, como um fenômeno global, impulsionado por questões sociológicas e políticas, que demandavam a regulamentação formal de situações fáticas existentes 5 .

2. Natureza jurídica

Posta pela lei a disciplina do condomínio urbano simples, surge a indagação acerca de sua natureza jurídica. Seria um novo tipo de condomínio, além dos já previstos: voluntário – art. 1.314 a 1.326 – necessário – arts. 1.327 a 1.330 – e edilício? Ou estamos lidando com um subtipo de condomínio edilício, limitado à área urbana e mais simplificado?

Tem prevalecido na doutrina que não temos nesse caso categoria jurídica nova, tratando-se, em verdade, de uma espécie simplificada do gênero condomínio edilício, com dispensa legal de algumas formalidades em razão da sua pequena dimensão 6 .

Concordamos com tal opinião, e o enquadramento do novo instituto como condomínio edilício torna mais fácil a sua aplicação no ordenamento jurídico. A constante busca dos civilistas por classificação tem razão de ser. Apenas, a partir de uma classificação adequada, podemos enquadrar os atos ou fatos jurídicos de determinado ordenamento jurídico em seu regramento correspondente e viabilizar a melhor aplicabilidade do instituto e produção máxima de efeitos úteis.

O advogado André Abelha, ao tecer considerações sobre o condomínio urbano simples, analisa suas dessemelhanças com o condomínio edilício clássico, concluindo que tais diferenças não são suficientes para desenquadrar o condomínio urbano simples na categoria de condomínio edilício. Vejamos nos parágrafos a seguir o cotejo realizado pelo jurista 7 .

Segundo Abelha, o art. 61, ao dispensar, para o registro da instituição do condomínio urbano simples, a apresentação de convenção de condomínio, não promove distinção característica com o condomínio edilício. Segundo sua acertada análise, o condomínio edilício, para ser criado, não requer uma convenção, ou seja, a convenção não é requisito de existência do condomínio edilício, havendo milhares de condomínios que jamais tiveram uma e que nem por isso deixaram de existir. O instrumento de convenção condominial, portanto, mesmo no condomínio edilício já conhecido por nós, seria facultativa, apesar de desejável.

Continuando o seu cotejo, o jurista analisa o art. 62, § 4º, da Lei 13.465/2017, o qual prevê que a gestão das partes comuns “será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular”. Indaga sobre a possibilidade de se considerar essa previsão como característica própria e diferenciadora com as seguintes provocações: “por acaso no condomínio edilício essa gestão é feita sem consenso?” E, ainda: “A convenção de condomínio não pode ser celebrada por instrumento particular? O síndico não pode ser eleito por ato verbal, pela assembleia geral?” Conclui que também nesse ponto não há diferença essencial entre os institutos.

Por fim, ao apontar o artigo 63 como única regra inovadora, ao prever que no caso da Reurb-S a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, ressalta que a possibilidade de averbação das construções sem habite-se e certidões não tem nenhuma relação com o contorno jurídico do direito real de copropriedade, dizendo respeito ao controle administrativo e urbanístico das construções.

Postas essas observações, concordamos com a opinião de que o condomínio urbano simples tem natureza jurídica de condomínio edilício, ainda que com um regramento simplificado. Fazemos uma ressalva apenas para externar nossa discordância com as críticas existentes na doutrina que taxam de despicienda a novel previsão legislativa. Ora, sabemos que nossa realidade social …

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9 de Agosto de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1353727897/capitulo-2-condominio-urbano-simples-analises-para-sua-aplicacao-o-direito-e-o-extrajudicial-direito-civil-ii-vol-7-ed-2021