O Direito e o Extrajudicial: Direito Civil II - Vol. 7 - Ed. 2021

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Capítulo 3. Multipropriedade – Função Social e Temas Registrais

Capítulo 3. Multipropriedade – Função Social e Temas Registrais

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Érica Trinca Caires e Robson Passos Caires

1. Introdução

A propriedade privada, considerada como um bem particular, deve ser protegida pela legislação e pelos aplicadores do direito. Mais ainda é necessária atenção e cumprimento da função social da propriedade privada, em especial diante do cenário de especulação imobiliária e desenvolvimento econômico desenfreado e frio.

A Constituição Federal de 1988 demonstra preocupação com o cumprimento da função social da propriedade privada, tendo como objetivo final a busca de uma sociedade mais justa e inclusiva (BRASIL, 1988). Abrir os olhos para a propriedade imóvel em evolução, no sentido econômico de aproveitamento intenso dos bens imóveis, trata-se de uma questão de sobrevivência do próprio sistema patrimonial. No dinamismo do mundo presente, não se permite mais a ociosidade patrimonial.

Por outro lado, para garantir uma sociedade justa e inclusiva, é imprescindível pensar no desenvolvimento territorial do entorno dos investimentos imobiliários, em especial os que adotam o modelo de multipropriedade. Os impactos ao meio ambiente devem ser avaliados e mitigados, pois função social também importa na busca pelo desenvolvimento sustentável.

A propriedade constitucionalizada é funcionalizada, ou seja, vinculada a uma função social. “Embora seja extremamente difícil a conceituação do que vem a ser a função social da propriedade, é na reserva legislativa, introduzida a partir de limitações no exercício e das faculdades a ela inerentes, que a funcionalização tem sentido” (LIMA, 2018, p. 211). Para garantir esse processo de desenvolvimento, a legislação brasileira, com base nos princípios da Constituição Federal, criou dispositivos que regulam o instituto propriedade.

A cronologia das leis demonstra que o sentido da propriedade evoluiu e passou do individualismo para um aspecto mais social. O uso da propriedade vem deixando de ser estático, passando a ser cada vez mais dinâmico, o que se viabiliza por meio de institutos legais permissivos do compartilhamento de espaço e de tempo. Vive-se a “era de compartilhar”, o tempo da propriedade dinâmica, a realidade da multipropriedade. No cenário normativo, tem-se o advento da Lei nº 13.777/2018, importante diploma legal regulador desse novel direito real.

A Lei nº 13.777/2018 vem tomando conotações cada vez mais inclusivas, justamente por trazer novos parâmetros à propriedade, antes regulada de forma mais estática, incapaz de acudir as atuais situações de fato. A nova lei veio acudir a realidade de vários proprietários de um mesmo bem, mas com poder de uso em tempos diferentes.

O doutrinador Alberto Gentil de Almeida Pedroso (2020, p. 19) lembra que “embora a disciplina legal da multipropriedade seja recente no ordenamento jurídico brasileiro, o instituto já existia no âmbito das relações obrigacionais e até mesmo na órbita registral”.

Por isso:

Talvez pelo fato de seu surgimento ter ocorrido principalmente no plano factual, oriundo da criatividade humana nas suas relações privadas, face à busca de respostas para as soluções de seus problemas, a investigação do novel instituto jurídico, principalmente em se tratando da doutrina pátria, ainda permanece tímida. (OLIVEIRA FILHO, 2019, p. 232).

Pode-se dizer que a regularização da multipropriedade veio do clamor da sociedade. Sendo a função social da propriedade um princípio norteador das legislações infraconstitucionais, a sociedade precisa buscar formas de diminuir as diferenças sociais, surgindo assim novos direitos que regularizem as situações de fato, dando mais dignidade às pessoas.

Outro fator importante que deve ser levado em consideração é a busca de redução de custos para que um número maior de pessoas possa ter acesso a bens imóveis devidamente regularizados, fomentando o comércio e o bem-estar social sem esquecer-se dos impactos ambientais que a multipropriedade pode causar nos locais onde é instituída, o que deve ser minimizado pelos empreendimentos imobiliários.

No que tange ao Código Civil:

“A propriedade parte de um caráter eminentemente individual para sofrer redefinições destinadas ao atendimento das necessidades modernas. De acordo com tais novas características, a propriedade estaria apta a criar verdadeiras condições para que uma maior parte da sociedade passe a ser proprietária.” (LIMA, 2018, p. 212).

Na busca de uma sociedade mais coerente, o Estado garante a regulamentação da propriedade, buscando o fim de atender à sua função social.

Na busca do atendimento da função social, tanto no projeto quanto na implantação de um empreendimento imobiliário em multipropriedade, é necessária a avaliação dos impactos socioambientais positivos e negativos, bem como propostas medidas mitigadoras, observando a legislação e os interesses do município, da comunidade local.

A propriedade urbana cumpre, minimamente, sua função social quando atende às exigências do plano diretor, elaborado pelo município, que deve, por sua vez, obedecer às leis, inclusive as leis ambientais. Mais ainda, o plano diretor não pode se distanciar das características locais quanto à necessidade de proteção e recuperação de áreas localizadas dentro do perímetro da cidade.

Essa preocupação com a proteção socioambiental deve ser primordial, clara e precisa, uma vez que o município dispõe de meios práticos para ir a campo e constatar a real situação da exploração/ocupação do território.

Quanto à propriedade rural, cumpre ela sua função social quando o proprietário ou possuidor rural consegue explorá-la racionalmente, proporcionando rendimentos financeiros que suportem os investimentos e produzam lucratividade, mas sem esquecer-se da preservação ambiental em prol do interesse da coletividade. Deve ser dito que o instituto da multipropriedade pode, também, ser aplicado aos bens imóveis rurais, tornando-se forte aliado do setor rural.

Visto que existe um arcabouço de princípios e normas que buscam o equilíbrio entre o mercado imobiliário, meio ambiente e as necessidade da coletividade, faz-se necessário o estudo da multipropriedade sob o olhar da função social. O problema surge quando se depara com um arcabouço jurídico em que as leis, até então aplicáveis, não refletem mais a atual necessidade da sociedade.

Para tanto, faz-se necessário o entendimento da evolução legal do instituto de propriedade e da função social, levando em consideração que os institutos não caminham isoladamente. No caminho da exploração da propriedade, a Lei nº 13.777/2018 descreve a multipropriedade como forma de potencialização da propriedade por meio do seu compartilhamento.

A criação desse instituto reflete a evolução da legislação no tempo e a mudança da sociedade, do mercado imobiliário, trazendo instrumentos econômicos e financeiros para ajudar as pessoas a terem maior acesso à propriedade. Esse novo delineamento da propriedade alia-se a outros princípios para o desenvolvimento sustentável. Trata-se de sua função social otimizada e com um olhar para o futuro das próximas gerações.

Outrossim:

A importância do urbanismo, do meio ambiente, do patrimônio cultural e artístico trazem para os direitos de propriedade uma nova realidade, impensável no início do século passado, regulamentando e restringindo a utilização do solo e da superfície, cobrando dos titulares do direito real de propriedade um uso conforme. (LIMA, 2018, p. 204).

A atualidade do tema é inquestionável, pois:

A propriedade está na agenda do dia. A cada momento sua importância cresce, notadamente quando as relações proprietárias se tornam cada vez mais complexas, não somente naquelas entre os indivíduos, mas também nas coletivas, tais como as de meio ambiente e de proteção histórica, artísticas e cultural. (LIMA, 2018, p. 216).

2. Da proteção do direito de propriedade

2.1. Evolução histórica

Considerando uma perspectiva entre o direito de propriedade estabelecido nas legislações antes da Lei nº 13.777/2018 (regulamenta a multipropriedade) e o direito de propriedade depois da lei, urge fazer algumas considerações, tendo em vista um olhar novo sobre um instituto muito antigo.

Com a necessidade cada vez maior de resolver conflitos que envolviam o direito de propriedade, o Código Napoleônico de 1804, bem como as demais leis advindas à época, surgiu com intuito de acudir a grande população, propiciando melhor acesso a um número maior de pessoas, com facilitação da linguagem, ressalvando a importância de legislação que ajudasse a resolver as mais variadas lides que surgiam na vida cotidiana da época.

O Código Civil de Napoleão trazia um livro específico sobre bens e sobre aquisição de propriedade. Isso mostra que, naquela época e realidade, existiam muitos conflitos a serem regulados e discutidos, conforme os princípios da Revolução Francesa, ou seja, ideais de liberdade, igualdade e fraternidade. Ante a necessidade dos fatos, esses princípios já vinham sendo difundidos em várias partes do mundo, inspirando a alteração das legislações existentes. Importante lembrar que:

[...] tais princípios vêm arraigados nas principais declarações de direitos que marcaram os aludidos movimentos revolucionários, tais como o Bill of Rights americano, de 1776; a Declaração de Independência dos Estados Unidos, também de 1776; e a Déclaration des droits de l´homme et du citoyen francesa, de 1789. 1 (FARIA, 2018, p. 89).

Com o passar do tempo, as leis foram se afastando da inspiração e do forte poder de mando da Igreja, do sagrado e divino. Foram deixando de ser cartas de intenção políticas e passaram a prever direitos e deveres a um número maior da população. Cada vez mais buscando a igualdade social como forma de equilíbrio da sociedade. Deve ser lembrado que esse novo panorama criado, a partir do espírito revolucionário:

“Exigiu uma proteção rígida ao direito de propriedade, uma vez que o poder econômico da burguesia tornou-se a principal arma de guerra e fonte de fortalecimento, num regime marcado pela busca irrestrita e desenfreada de acumulação de riquezas. Daí o motivo do direito de propriedade ter sido considerado um direito inviolável, sacrossanto, como na dicção do art. 544 do Código Napoleônico, o que foi confirmado pela Declaração Universal dos Direitos do Homem e do Cidadão, junto ao art. 17.” (ARAÚJO, 2018, p. 170).

O magistério do Professor Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald é no sentido de que:

“A partir da segunda metade do século XX, as Constituições deixam de ser meras cartas de intenções políticas, abrangendo a partir de então um extenso rol de direitos fundamentais, traduzindo um novo vetor axiológico: desloca-se o eixo valorativo do ordenamento, transferindo-se o indivíduo hipervalorizado dos códigos, para o ser humano concreto que lhe é subjacente, portador de especial dignidade.” (FARIAS; ROSENVALD, 2020, p. 26).

Essas constituições vieram como balizas para o sistema jurídico em desenvolvimento, protegendo os direitos individuais e sociais dos cidadãos. Daí a afirmação da doutrina no sentido de que:

“A partir daí que nasce o constitucionalismo, cujo papel principal era introduzir princípios e mecanismos voltados à contenção e à limitação do poder do Estado, de forma a garantir as necessidades básicas no homem. Passa-se a reconhecer a existência de direitos que derivam da própria natureza humana. Seriam direitos universais, uma vez que inerentes à pessoa humana.” (FARIA, 2018, p. 89).

O instituto propriedade vem passando por várias modificações legislativas, ou seja, por uma evolução conceitual e existencial. O sistema normativo brasileiro traz a proteção da propriedade prevista no âmbito constitucional e também no ordenamento infraconstitucional. Mas é fato incontroverso que o acesso universal à propriedade é um princípio norteador da legislação para proteção da sociedade. Nesse diapasão:

“Quando o preâmbulo da Constituição Federal ostenta a efetivação de valores de uma ‘sociedade pluralista, fraterna e sem preconceitos’, não dirige a sua supremacia apenas aos obstáculos criados pelo Estado a uma vida solidária, mas também à sociedade, que não raramente atua de forma opressiva, aniquilando o direito de pessoas a uma existência digna.” (FARIAS; ROSENVALD, 2020, p. 27).

A Constituição Federal de 1988 tem uma visão inclusiva em favor de toda a população, independentemente de classe social, criando uma proteção do indivíduo contra o Estado e também contra a sociedade e seus iguais (BRASIL, 1988). Essa visão constitucional inclusiva abrange o acesso de toda a população à propriedade, traz as diretrizes para diminuir as desigualdades sociais e promove a afirmação da cidadania em relação ao acesso à propriedade como direito fundamental. Quanto à opção normativa constitucional, pode se dizer que foi:

[...] fortemente positiva a opção do legislador constituinte, fazendo com o que o direito de propriedade passasse a ter novos contornos, de matizes constitucionais, balizados pelos direitos sociais da moradia e do trabalho, pelo meio ambiente, pelo urbanismo, pelo bem-estar social. (SOUZA, 2018, p. 129).

Observando-se o Título II (Dos direitos e garantias fundamentais), Capítulo I (Dos direitos e deveres individuais e coletivos), art. da Constituição Federal de 1988, em especial o inciso adiante transcrito:

Art. 5º – Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...)

XXII – é garantido o direito de propriedade. (BRASIL, 1988).

Já o art. , encontrado no mesmo título e capítulo da Constituição Federal de 1988, traz também como direitos fundamentais a moradia e o lazer, “são direitos sociais, a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição”. Dentro desse cenário constitucional, Faria (2018) assevera que:

[...] o direito de propriedade é alicerce de nosso ordenamento jurídico, pois é base de nossa concepção de sociedade. Garantir à maior parcela possível de nossa população meios de obter ou de regularizar sua propriedade é dever do Estado para a efetiva proteção desse direito fundamental. (FARIA, 2018, p. 99).

Na realidade do mercado imobiliário, faz-se necessária a proteção do indivíduo e seu patrimônio, em face do próprio indivíduo e em face do poder do Estado. Essa proteção da propriedade passa, inquestionavelmente, pela necessidade de um sistema registral forte e seguro, para que haja segurança jurídica, social e econômica.

Junto disso, além da segurança jurídica, é necessário um arcabouço legislativo dirigido a garantir as mais multifacetadas formas de uso e fruição dos bens imóveis, para que a exploração da propriedade seja a mais justa e acessível possível, por um número maior da população, como meio de diminuir a diferença social entre as classes sociais mais ricas e mais pobres. Daí o magistério do Professor Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:

É tempo de atualizar o significado das situações patrimoniais. Preservamos a fundamentalidade da propriedade privada como um dos esteios da ordem democrática e do exercício da autonomia privada. Todavia nela também identificamos centros de interesses não proprietários. Com efeito, para além do tradicional trânsito de titularidades, incumbe ao ordenamento a promoção do indiscriminado acesso à propriedade e a criação de mecanismos institucionais que compatibilizam a legítima exploração econômica dos bens materiais e imateriais com o compromisso constitucional de erradicação da pobreza extrema. (FARIAS; ROSENVALD, 2020, p. 28)

O inciso XXIII do art. da Carta Magna mostra que o direito à propriedade tem que estar atrelado à função social que ela deve assumir: “a propriedade atenderá a sua função social”.

Ainda na Constituição Federal de 1988, Título VII (trata da ordem econômica e financeira), Capítulo I (trata dos princípios gerais da atividade econômica), vê-se:

Art. 170 A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

(...)

II – propriedade privada;

III – função social da propriedade. (BRASIL, 1988)

Pode-se dizer que referido dispositivo constitucional demonstra “a preocupação do legislador constituinte com uma sociedade mais justa. A livre-iniciativa está assegurada, mas para garantir a todos uma existência digna, com justiça social, deve a propriedade privada observar sua função social” (SOUZA, 2018, p. 132). Ainda na Constituição Federal, no Capítulo II (da política urbana), têm-se as diretrizes para a legislação infraconstitucional buscar a promoção da função social da propriedade urbana:

Art. 182 A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.

(...)

§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. (BRASIL, 1988)

Já o Capítulo III (da política agrícola e fundiária e da reforma agrária) da Constituição Federal trata dos bens imóveis rurais:

Art. 186 A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de …

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1 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1353727898/capitulo-3-multipropriedade-funcao-social-e-temas-registrais-o-direito-e-o-extrajudicial-direito-civil-ii-vol-7-ed-2021