Direito Civil: Contratos

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1. Contrato de compra e venda

1. Contrato de compra e venda

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1 CONTRATO DE COMPRA E VENDA

DOUTRINA

Conceito e elementos

“A compra e venda é um instrumento clássico de aquisição da propriedade. Ela vem regulada, dentre as diversas espécies contratuais, nos arts. 481 a 532 do CC/2002 .

“Consiste num negócio jurídico em que uma das partes se obriga a entregar a coisa, enquanto a outra deve realizar o pagamento.

“Em se tratando de bens imóveis, a concretização do negócio se dá, no mais das vezes, com o registro.

“São elementos imprescindíveis da compra e venda:

a) o objeto (ou a coisa);

b) o consentimento;

c) o preço; e

d) no caso de imóveis, um quarto item que é a forma especial, consistente na escritura pública (arts. 108 e 215 do CC/2002 ).”

“O objeto é aquilo sobre o que recai o negócio jurídico, como uma fazenda.

“O consentimento é o acordo entre as partes sobre os aspectos essenciais do negócio.

“O preço é o valor pelo qual o vendedor se propõe a alienar a coisa e o comprador se dispõe a pagar.

“Ainda, em se tratando de imóveis, a fim de garantir certa segurança jurídica, impõe-se uma forma especial, sem a qual o negócio não possui validade. Trata-se da escritura pública. Ainda, a transferência da propriedade imóvel ocorrerá com o registro do título no Registro de Imóveis, não bastando a mera tradição.”

HAVRENNE, Michel François Drizul. A compra e venda como meio de implementação da reforma agrária no Brasil. Revista dos Tribunais. vol. 949. p. 71. São Paulo: Ed. RT, nov. 2014.

“Os contratos objeto deste artigo são contratos de compra e venda típicos, consensuais, sinalagmáticos, onerosos, com previsão no art. 481 e ss. do CC/2002 e que não possuem forma prevista ou defesa em lei, de modo que podem ser celebrados oralmente ou por escrito, desde que as partes estejam de acordo com o objeto e o preço. São definidos pela melhor doutrina como o contrato mais importante e comum e, simplesmente, é a troca de uma coisa por dinheiro:

‘Constitui a compra e venda o mais importante e comum entre todos os contratos, cuja finalidade primordial está na vinculação dos bens. As pessoas que o celebram visam a transferência e a aquisição da propriedade ou de algum dos direitos inerentes a ela. Mais precisamente, dentro do nosso sistema jurídico, o objeto é a obrigação da transferência, não contendo necessariamente efeito real.

‘No sentido literal, uma das partes vende, e a outra compra. Quem se obriga a entregar a coisa, com a intenção de aliená-la, denomina-se vendedor. É o comprador aquele que assume o compromisso de pagar o preço, a fim de habilitar-se à aquisição da coisa’. 1

“A bilateralidade, onerosidade e o fato de ser simplesmente consensual são características inerentes à compra e venda. São obrigações recíprocas (bilateralidade), que preveem a entrega de coisa por contraprestação pecuniária (onerosidade), que para ser perfeita e acabada depende apenas do acordo de vontades das partes sobre a coisa e o preço (simplesmente consensual).

“No momento em que as partes ajustam referidas condições, a compra e venda é exigível, nos termos pactuados, conforme dispõem os arts. 481 e 482 do CC/2002 . Nesse sentido, ensina Carlos Alberto Bittar:

‘Os elementos essenciais do ajuste são: a existência de coisa (certa ou determinada, ou determinável); o preço e o consentimento. A coisa deve ser existente ou a existir (potencial), no momento do contrato; individualizada; disponível ou alienável (suscetível de ingresso no comércio jurídico). Quanto ao preço, impõe-se a correspondência a pecúnia; deve ser em moeda nacional, salvo quando operação no exterior; deve revestir-se de certeza e corresponder à contraprestação pela aquisição do bem. Assim, ao ingresso da coisa no patrimônio do comprador cumpre contrapor-se a saída do numerário, para que haja compra e venda. Quanto ao consenso, pode manifestar-se por todos os meios possíveis, escritos, verbais, simbólicos ou tácitos, conforme a hipótese’. 2

“Qualquer bem que seja suscetível de apreciação econômica é passível de ser objeto da compra e venda, saindo do patrimônio do vendedor e se incorporando no patrimônio do comprador. Nesse sentido, podem ser objeto da compra e venda todas as coisas corpóreas ou incorpóreas, as singulares e as universalidades desde que sejam individuadas, determinadas ou determináveis. Assim ensinam Silvio de Salvo Venosa e Arnaldo Rizzardo:

‘A res ou merx é qualquer coisa suscetível de apreciação econômica, que pode sair do patrimônio do vendedor e ingressar no do comprador. É necessário, obviamente, que a coisa objeto do contrato de compra e venda esteja no comércio, isto é, seja suscetível de alienação’. 3

‘Para que se concretizem estas condições, e possa a coisa constituir o objeto da compra e venda, cumpre se observem as exigências seguintes:

‘I – Que seja a coisa individuada, determinada, ou determinável. Neste sentido, são passíveis de venda todas as coisas que podem formar objeto de obrigação e particularmente tanto as corpóreas como as incorpóreas, as coisas singulares e as universalidades das coisas, e não somente as que existem no momento, mas também as futuras, e inclusive as simples esperança de uma vantagem’. 4

“É possível, ainda, que o contrato de compra e venda tenha como objeto uma coisa futura, hipótese na qual fica condicionado ao efetivo oferecimento da coisa. Isso quer dizer que, não surgindo a coisa objeto do contrato, o contrato torna-se ineficaz. Nas palavras de Arnaldo Rizzardo:

‘O Código anterior era omisso a respeito, constando a previsão no art. 483 do atual: “A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório”’. 5

MELO FRANCO, Nancy Gombossy de; GERBASI, Tiago Soares. A aplicabilidade da teoria da imprevisão aos contratos de compra e venda de commodities. Uma visão a partir da jurisprudência do STJ. Revista de Direito Empresarial. vol. 0. p. 25. São Paulo: Ed. RT, nov. 2013.

“(...) o jovem professor Flávio Tartuce, com a clareza que lhe é peculiar, ‘o contrato de compra e venda é aquele pelo qual um dos contratantes obriga-se a transferir o domínio de certa coisa móvel ou imóvel e o outro, a pagar-lhe o preço em dinheiro (...) cumpre salientar que o contrato de compra e venda não transfere o domínio em si, eis que este é transferido pela tradição, no caso da venda de bens móveis [e] assim, pelo contrato de compra e venda, as partes têm somente um direito pessoal, o que gera para o vendedor o dever de transferir a propriedade [e] para o comprador o dever de pagar o preço’. 6

(...)

Que não se esqueça então, apenas, que enquanto compra e venda, os negócios pactuados têm como principais características (natureza jurídica), dentre outras não menos importantes, a bilateralidade ou bivinculatividade (impondo obrigações recíprocas a ambas as partes), a onerosidade (saída de bens dos patrimônios individuais de cada uma das partes) e a comutatividade (obrigações recíprocas e necessariamente proporcionais).

(...)

“Ímpar destacar que a matéria, para além de encontrar-se prevista na parte geral do Código Civil, também é tratada na parte especial, quando do regramento do contrato de compra e venda, dispondo o art. 489 que ‘nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço’.

“Acerca da regra invocada, escreve Paulo Luiz Netto Lôbo que por meio de norma específica, no contrato de compra e venda, mantém-se a vedação de fixação unilateral do preço. 7

“Em sentido idêntico, com a peculiar clareza, o professor Álvaro Villaça Azevedo ensina que:

‘Como é sabido, o preço é um dos elementos essenciais da compra e venda e serve para medir o valor da coisa comprada, sendo, assim, o modo de realização da equidade, do equilíbrio da relação jurídica [e] não é possível, admite o legislador, que uma das partes possa distorcer esse equilíbrio, unilateralmente, estipulando a seu bel-prazer e interesse o preço do objeto comprado [pois é] essencial na compra e venda que as partes concordem com o preço’. 8

“Por sua vez Caio Mário da Silva Pereira aduz, acerca do assunto, que o preço não pode ser deixado ao arbítrio exclusivo de uma das partes, ‘pois que a potestatividade da prestação vai incidir na condenação da lei à condição potestativa pura e impõe a nulidade do contrato’. 9

(...)

“Nesse sentido e de modo enfático, Paulo Luiz Netto Lôbo citando Henri de Page discorre que se de um lado o preço não está fixado no contrato, de outro é bem provável que existam elementos objetivos que permitam aferi-lo, 10 e parece que idêntico raciocínio deve ser utilizado para solucionar o problema quando a cláusula de fixação de preço venha a ser nula, (...).”

“Em caminho idêntico, leciona Caio Mário da Silva Pereira que a falta de estipulação do preço nem sempre leva à inexistência do contrato de compra e venda. 11

“Ainda acerca do tema, Flávio Tartuce leciona que ‘percebe-se a intenção [em razão do princípio do favor negotti] de manterem-se os pactos celebrados e aperfeiçoados, o que dota o ordenamento jurídico de mais certeza e mais segurança, objetivo que também deve ser buscado para a consolidação de um sistema jurídico justo e coerente’. 12

“Deste modo devem ser encontrados critérios para a estipulação do preço a ser pago pela compradora, tendo-se como foco desde que este não poderá ser o por ela desejado e parâmetros passam a ser buscados.”

CATALAN, Marcos Jorge. Fixação unilateral do preço em compromisso de compra e venda de produção agrícola de safra futura: impossibilidade e manutenção do negócio. Revista de Direito Privado. vol. 30. p. 305. São Paulo: Ed. RT, abr. 2007.

“O ordenamento jurídico brasileiro prevê em sua legislação a possibilidade de compra e venda pura e condicional, conforme disposto, respectivamente, nos arts. 482 e 483 do CC vigente.

“É considerada compra e venda pura aquela na qual as partes contratantes tenham acordado o objeto e o preço da avença. Vale aqui dizer que não na legislação qualquer disposição, no que tange especificamente à distinção entre compra e venda pura e condicional, sobre a efetivação do pagamento do preço e consequente adimplemento. (...)

“Já a compra e venda condicional é aquela que traz em seu bojo uma convenção, firmada entre as partes, que deve constar expressamente no compromisso, ou no contrato definitivo, sendo que a efetivação do negócio está sujeita à superação de referida cláusula resolutiva.”

(...)

“Há estabelecido em nossa legislação requisitos essenciais sem os quais não é possível a efetivação e confirmação de negócios jurídicos, conforme anteriormente mencionados, a saber: coisa (objeto), preço e consentimento das partes.

“Além de tais elementos essenciais ínsitos a cada negócio, é possível estabelecer entre as partes elementos extras, intrínsecos a cada negociação, os chamados elementos acidentais, representados por condições especiais, termos ou encargos (modo), particulares a cada avença, e constituídos por convenção das partes.

“Os três elementos acidentais acima indicados estão previstos no Código Civil, sendo que embora expressos, não são taxativos, permitindo que as partes instituam quaisquer elementos acidentais que julguem conveniente, desde que não firam a legislação pátria.”

FERNANDES, Jéssica Pereira. Condições resolutivas usuais nos compromissos de compra e venda de imóveis. Revista de Direito Empresarial. vol. 2. p. 45. São Paulo: Ed. RT, mar. 2014..

Âmbito de aplicação

“Esse conjunto de disposições permite dizer que o conjunto de artigos a partir do art. 481 do CC/2002 , que regulamenta a compra e venda, regula pelo menos três ‘modelos contratuais da compra e venda’: a compra e venda civil, compra e venda empresarial e compra e venda das relações de consumo.

“Em outras palavras, a ‘estrutura’ posta no Código possui espaço para a preservação do caráter multifuncional da compra e venda, pois possui abertura e flexibilidade suficiente para regular aquelas situações que não se submetem ao rigor típico das relações civis.”

(...)

“O destino do bem passa a ser relevante se a relação for de consumo, pois a relação de consumo stricto sensu é aquela definida no art. 2.º do CDC, que exige do comprador que este seja o destinatário final da mercadoria. Destinatário final é aquele definido sob o ponto de vista econômico, que não possa repassar os custos da aquisição da mercadoria para terceiros em razão do exercício de alguma atividade profissional.

“Deve-se deixar claro que não basta um empresário celebrar uma compra e venda para que esta seja considerada empresarial. É preciso que essa compra e venda seja efetuada em razão do exercício de suas atividades habituais.

“Por isso, se uma sociedade empresária realiza a venda de um imóvel que pertence ao seu ativo imobilizado para alguém que pretende edificar uma residência, esse contrato não é empresarial, tampouco integra uma relação de consumo. Trata-se da velha compra e venda civil.

“A conclusão desse exemplo é a de que, em primeiro lugar, há relevância na distinção entre direito civil e direito empresarial no âmbito do direito obrigacional, seja pela autonomia científica, quanto no que respeita à autonomia normativa de cada matéria.

“Em segundo, a distinção entre as regras civis e empresariais não estão simplesmente em uma distinção simples como a do art. 191 do CCo de 1850, mas em dois elementos centrais no novo Código Civil, que são: (a) a função social típica da operação econômica subjacente; e, (b) a natureza da atividade negocial, se realizada de maneira habitual e profissional, critério ditado pelo art. 966 e parágrafo único do CC/2002 .”

BRANCO, Gerson Luiz Carlos. O regime obrigacional unificado do Código Civil brasileiro e seus efeitos sobre a liberdade contratual. A compra e venda como modelo jurídico funcional. Revista dos Tribunais. vol. 872. p. 11. São Paulo: Ed. RT, jun. 2008.

“A atividade comercial realiza a circulação de produtos na cadeia econômica entre a produção e o consumo. O instrumento jurídico básico de que se valem os empresários, nessa cadeia, é o contrato de compra e venda. O fabricante cria os produtos com o fim de colocá-los no mercado. Outros empresários adquirem do fabricante esses produtos, também com o mesmo propósito de revendê-los no mercado.”

THEODORO JR., Humberto. Do contrato de agência e distribuição no novo Código Civil. Revista dos Tribunais. vol. 812. p. 22. São Paulo: Ed. RT, jun. 2003.

Restrições à compra e venda

Venda a descendente

“Traz o Código Civil de 2002 (...) regra expressa vedando a venda de ascendentes para descendentes se não houver a concordância dos demais descendentes.”

(...)

“Art. 496 do CC/2002 : ‘É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória’.

“Note-se que o Código Civil de 2002 também exige a concordância do cônjuge do vendedor, além da concordância dos descendentes.

“É senso comum na doutrina brasileira, que a razão de ser da regra é evitar a fraude à legítima. Isso porque, por meio de uma compra e venda falsa, o pai poderia transferir bens a um de seus filhos prejudicando a legítima dos demais. Segundo raciocínio corrente, pretende a lei evitar o benefício de um dos descendentes em detrimento dos outros. Isso porque se o pai doasse ao filho certo bem, em regra, este seria colacionado quando da morte do ascendente para se equipararem as legítimas. Por meio de uma venda irreal, simulada, o pai conseguiria fugir da regra que proíbe discriminação entre os filhos com relação à legítima.

“Adahyl Lourenço Dias, em obra clássica sobre o tema, explica que:

‘Essa mudança patrimonial que é obstada a título de desigualdade da legítima, por isso mesmo inoficiosamente, na entrega pura e simples da coisa em produtibilidade, ofende, é claro, o quinhão hereditário dos demais que recebem, tão só, os bens remanescentes, tornando o fato enriquecimento ilícito em proveito daquele que adquiriu e em detrimento dos demais epígonos’ 13 .”

SIMÃO, José Fernando. Venda de ascendentes a descendentes: razão de ser da regra. Revista de Direito Civil Contemporâneo. vol. 1. p. 103. São Paulo: Ed. RT, out. 2014.

“Arnaldo Rizzardo 14 ministra que:

‘É indispensável a ocorrência de prejuízo aos demais herdeiros, como o que se chega à existência da fraude. A mera venda não importa em anulabilidade, se real o negócio, e condizente o valor pago ao preço verdadeiro’.

“Continuando, o doutrinador cita Jesualdo Eduardo de Almeida Júnior, ao entender que o simples fato de não ter existido a concordância dos demais herdeiros não retiraria, de per si, a validade do negócio sendo imprescindível, pois, que se prove o consilium fraudis entre o alienante ascendente e o comprador descendente.

“E arremata: ‘A fraude deve ser provada. Jamais se presume’.

“Discutia-se então, na vigência do Código revogado, se a venda de ascendente para descendente, sem o consentimento dos demais descendentes, era nula ou anulável. De fato, o art. 1.132 do CC/1916 preceituava que ‘os ascendentes não podem vender aos descendentes, sem que os outros descendentes expressamente consintam’.

“O novo Código, além de exigir também agora a anuência do cônjuge do vendedor, para alienação ao descendente, exceto no regime da separação legal (obrigatória) de bens, acabou com a polêmica, declarando simplesmente anulável o ato (art. 496 do CC/2002 ).”

LEAL, José Hildor. Anulabilidade e validade da alienação sem anuência conjugal e venda de ascendente a descendente escritura pública e registro. Revista de Direito Imobiliário. vol. 60. p. 144. São Paulo: Ed. RT, jan. 2006.

“Por meio da vedação à compra e venda de ascendente a descendente se quer evitar uma doação dissimulada: ‘O que se quer evitar é que se doe, como se de venda ou troca se tratasse, porém dispensou-se qualquer prova da simulação’. 15

NERY JR., Nelson. Compra e venda societária entre ascendente e descendente. Soluções práticas de direito Pareceres. São Paulo: Ed. RT, 2014. vol. 7, p. 737.

Consentimento dos descendentes

“Efetivamente uma construção que é feita com base no histórico temor de que por meio de uma venda, ainda que real, fraude houvesse aos demais descendentes. Esse forte e adequado argumento histórico que se perpetua no tempo conduz a algumas questões relevantes. A primeira delas diz respeito aos descendentes que devem com a venda anuir.

“Evidentemente, não serão todos os descendentes do vendedor que deverão anuir. A anuência deve ocorrer somente por aqueles que, no momento da venda, estariam na condição de herdeiros, pois somente esses seriam eventualmente prejudicados com a venda em questão. Assim, todos os filhos devem concordar com a venda de bens de seu pai a um deles, mas os netos, descendentes de 2.º grau, não.

“Os netos não precisam expressar sua anuência, pois, em direito das sucessões, o descendente de grau mais próximo exclui o de grau mais remoto (art. 1.833 do CC). Assim, herdando os filhos (descendentes de primeiro grau), os netos (descendentes de segundo grau) não são chamados à sucessão. Entretanto, se os netos, no momento da venda, forem herdeiros por representação (hipótese de pré-morte de seu pai art. 1.852), também estes deverão expressar sua anuência.

“Se a venda for realizada pelo avô a seu neto, todos os filhos do vendedor (tios do comprador, bem como o pai deste) precisarão anuir. Isso porque, na hipótese de venda de avô para neto (descendente de segundo grau), todos os filhos do vendedor (descendentes de primeiro grau) poderiam, em tese, ser prejudicados, pois são herdeiros.

“Na venda de avô para neto, pode haver situação em que, além dos filhos do vendedor, também os irmãos do comprador sejam chamados a anuir. Se o vendedor tem dois filhos e dois netos, filhos de um filho pré-morto, a venda para um dos netos exigirá a concordância de ambos os filhos e do outro neto, irmão do comprador, que poderia ser prejudicado, que herda em representação a seu pai pré-morto.

“A segunda diz respeito à necessidade de o cônjuge do vendedor anuir. Como se percebe, a introdução da anuência do cônjuge se dá com a redação do art. 496 do CC/2002 . No antigo Código, não se exigia tal concordância. Isso porque naquele sistema, os descendentes afastavam o cônjuge da sucessão (vide art. 1.603 do CC/1916 ).

“O atual Código Civil cria a concorrência sucessória como regra. Assim, a herança se defere aos descendentes em concorrência com o cônjuge sobrevivente (art. 1.829, I). Logo, partindo-se da premissa da fraude a se evitar como fundamento do art. 496, concorrendo o cônjuge do vendedor com os descendentes deste, a sua concordância passa a ser necessária.

“Isso se confirma, ainda, pelo parágrafo único do art. 496 que não exige a concordância do cônjuge se for casado pelo regime de separação obrigatória de bens. Exatamente porque, se casado neste regime, o cônjuge não concorre com os descendentes que herdam a totalidade dos bens (art. 1.829, I).

“Situação pouco lembrada pela doutrina diz respeito à venda de ascendentes a descendente por afinidade. Segundo o art. 1.595 do CC:

‘Cada cônjuge ou companheiro é aliado aos parentes do outro pelo vínculo da afinidade.

‘§ 1.º O parentesco por afinidade limita-se aos ascendentes, aos descendentes e aos irmãos do cônjuge ou companheiro.

‘§ 2.º Na linha reta, a afinidade não se extingue com a dissolução do casamento ou da união estável’.

“Exemplificamos. Se o sogro vender um bem a seu genro ou nora (descendente de primeiro grau por afinidade), haverá a necessidade de concordância de seus filhos? Se o padrasto ou madrasta vender bens a seu enteado ou enteada (descendente de primeiro grau por afinidade) a concordância dos demais descendentes é necessária?

“Como a lei exige a concordância dos demais descendentes na venda de ascendente para descendente, sem restringir a questão ao parentesco consanguíneo, a resposta deve ser afirmativa. Não cabe ao intérprete restringir se a lei não o faz. Ademais, ao trabalharmos o segundo fundamento, a questão se esclarece. Assim, se o sogro vende um bem a seu genro, todos seus filhos, inclusive a esposa deste, são necessariamente anuentes. Da mesma forma, se a madrasta vende bens a seu enteado, todos os filhos devem anuir com a venda.

“Já quanto aos anuentes, não se exige a concordância dos descendentes por afinidade. serão chamados a anuir aqueles que seriam eventualmente prejudicados pela venda em termos sucessórios, logo, a anuência deve ser dada apenas pelos descendentes consanguíneos, que os descendentes por afinidade não herdam.

“Assim, a conclusão que se chega é que aqueles que deveriam concordar e não o fizeram têm legitimidade para pleitear a anulação.

“Surge uma indagação relevante: caso a venda ao descendente tenha sido real (e não simulada, pois, se o fosse, seria nula nos termos do art. 167), não tenha gerado ao ascendente qualquer prejuízo (imaginemos que o filho pagou ao pai pela casa valor superior ao de mercado), mesmo assim a venda é anulável?

“Haveria na regra um valor subjacente, qual seja, prejuízo econômico ao ascendente? A resposta é negativa e isso se explica com o segundo fundamento que subjaz à regra.”

(...)

“É por isso que se aplica a regra do art. 496 à hipótese dos descendentes por afinidade. A venda de sogro para genro ou nora é tão conflituosa quanto a venda a descendente consanguíneo. A alienação de bem em favor do genro ou nora pode significar benefício direto ao filho ou filho se estes forem casados pelo regime da comunhão parcial ou universal de bens, pois em ambos os regimes os bens adquiridos onerosamente na constância do casamento se comunicam (arts. 1.660, I, e 1.667 do CC).”

SIMÃO, José Fernando. Venda de ascendentes a descendentes: razão de ser da regra. Revista de Direito Civil Contemporâneo. vol. 1. p. 103. São Paulo: Ed. RT, out. 2014.

Venda a descendente por interposta pessoa

“O mesmo efeito terá a venda de ascendente para descendente por interposta pessoa. São hipóteses em que o ascendente transfere o bem a um terceiro para que este o aliene para o descendente. A venda é nula e a doação subsiste.”

SIMÃO, José Fernando. Venda de ascendentes a descendentes: razão de ser da regra. Revista de Direito Civil Contemporâneo. vol. 1. p. 103. São Paulo: Ed. RT, out. 2014.

“Entre nós, é extremamente vulgar a interposição de pessoas quer como contrato de compra e venda, principalmente de pais ou avós a filhos ou netos, para evitar a exigência do consentimento dos outros filhos ou netos, ou o seu suprimento judicial, quer no contrato de doação que muitas vezes se dissimula sob a forma do contrato de compra e venda com interposta pessoa, quer nos contratos de arrendamento, quer nos testamentos”. 16

“Adiante, J. Beleza dos Santos esclarece:

‘A pessoa interposta é, por isso, apenas um traço, uma ponta de passagem, não tendo interesse patrimonial algum nos atos em que colabora, os quais apenas interessam àqueles a quem o interposto serve de intermediário (…). Assim, por exemplo, acontecerá se pai e filho quiserem realizar em si um contrato de compra e venda sem consentimento de outros filhos ou seu suprimento judicial, e por não poderem efetuar o contrato diretamente (…) lançarem mão de um intermediário que na aparência compra ao pai para vender ao filho, quando na realidade o contrato se pactuou entre pai e filho e entre eles de fato se realizou direta e imediatamente’. 17

NERY JR., Nelson. Compra e venda societária entre ascendente e descendente. Soluções práticas de direito. São Paulo: Ed. RT, 2014. vol. 7, p. 737.

Ação de nulidade

“Contudo, a realidade fática é rica e duas situações podem ser imaginadas. Na primeira, o pai efetivamente vende um imóvel de sua propriedade ao filho e deste recebe o preço efetivo do bem. Há transferência do imóvel, mas ao patrimônio do pai acresce o valor deste em dinheiro. O pai não sofreu qualquer prejuízo. Na segunda, o pai vende o bem, mas na realidade nada recebe por ele. A venda é simulada e encobre uma doação. Há dois negócios jurídicos: a venda (negócio simulado não querido pelas partes) e a doação (negócio dissimulado efetivamente querido pelas partes).

“Nesta segunda hipótese, em razão da simulação, a venda é nula por força do art. 167 do CC. Não há prazos para a declaração de nulidade. Com a declaração, desaparece o negócio jurídico compra e venda e subsiste a doação. Como se considera o bem doado ao filho em antecipação de legítima, quando da morte do doador tal bem deve ser colacionado.”

(...)

“Este segundo fundamento, qual seja, a paz e harmonia familiares, poderia levar a indagação quanto à possibilidade de qualquer descendente, ainda que não seja no momento da venda herdeiro, propor a ação de anulação do negócio jurídico. Imaginemos uma venda de pai para filho em que o neto, filho do comprador, pretende anular a venda.”

“Essa possibilidade, em nosso entender, não existe. Ainda que a harmonia da família seja um fundamento da proibição, permitir a qualquer herdeiro que anule a venda teria exatamente o efeito contrário, aumentar a chance de litígios. Ademais, se qualquer descendente pudesse promover a ação, forçosamente seria concluir que todos os descendentes deveriam anuir com a venda, o que poderia exigir a anuência de um número enorme de descendentes retirando a operabilidade do dispositivo.”

SIMÃO, José Fernando. Venda de ascendentes a descendentes: razão de ser da regra. Revista de Direito Civil Contemporâneo. vol. 1. p. 103. São Paulo: Ed. RT, out. 2014.

Sobre esse negócio jurídico em especial, Pontes de Miranda defendia a tese da nulidade, com apoio em Espínola e em Lafayette. Sendo ato nulo, o ‘reconhecimento da nulidade é matéria de ordem pública, não estando sujeito à prescrição, decadência ou preclusão. A nulidade prescinde de ação para ser reconhecida judicialmente, reconhecimento esse que tem de ser feito ex officio pelo juiz, independentemente de provocação da parte ou do interessado, a qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive por meio de objeção de executividade no processo de execução’. 18

Esse primeiro autor, além de defender, de lege ferenda, o sistema de inexistência para a simulação, tendo em vista a ausência total de consentimento, propõe um critério de contagem subjetivo do prazo de quatro anos previsto em lei para a suposta e eventual prescrição ou decadência da ação.”

(...)

“Sendo a obrigação um processo que deve ser compreendido como um todo de ordem, é necessário verificar que os contratos formam um todo, de um lado, como visto no item anterior, e também que existe a possibilidade teórica de configurar um dies a quo subjetivo, ao lado do critério da actio nata para a contagem de prazo da prescrição. Assim, perante os terceiros interessados, o prazo prescricional para a ação de simulação passaria a contar da data de um efetivo conhecimento do fato, ou seja, a partir do momento em que tomassem notícia de que a trama (toda) se consumara.”

“Nas palavras de Espínola:

‘Parece-nos mesmo que bem se poderia manter o prazo de quatro anos para a prescrição da ação, tendo em vista a tendência moderna para abreviar os prazos das prescrições. Mas, o que de modo nenhum se pode justificar é o processo preferido pelo legislador, determinando que comece a correr semelhante prazo do dia em que as partes celebraram o contrato, e não daquele em que teve o terceiro conhecimento da simulação’. 19

“Com efeito, Lafayette, após afirmar a possibilidade de os pais livremente contratarem com os filhos, aponta as exceções: ‘Esta regra sofre, porém, exceção, em se tratando de troca ou venda feita pelo pai ao filho – casos em que, para a validade da venda ou da troca é necessário e imprescindível o consentimento dos outros filhos’. 20

(...)

Conforme antes dissemos, a ação não prescreve”. 21 Neste sentido também nós já escrevemos no CC Comentado: ‘Reconhecimento judicial da nulidade do negócio jurídico. Pode ocorrer de dois modos: (a) incidentalmente no processo; (b) por meio de ação. O reconhecimento incidental da nulidade no processo dá-se por decisão ex officio do juiz ou por iniciativa da parte (contestação, petição simples, objeção de executividade etc.). O interessado pode, ainda, ajuizar ação para que seja reconhecida a nulidade do negócio ou do ato jurídico. Essa ação de nulidade é declaratória (CPC 4.º) e, portanto, encerra pretensão perpétua, sendo que seu exercício não está sujeito a prazo de decadência nem de prescrição. 22

“A pretensão de nulidade é imprescritível (perpétua), mas paralisa-se, isto é, obsta-se o seu exercício por conta da seguinte situação. A pretensão de nulidade, por declaratória, é perpétua, mas a consequência condenatória está sujeita a prescrição. Deste modo, a sua carga eficacial condenatória paralisa o exercício da dominância declaratória por falta do resultado prático da demanda. Entretanto, a ação de nulidade da compra e venda de ascendente a descendente, no sistema do CC/1916 , ou de anulabilidade no sistema do CC, é ação subsidiária.

“Isto significa que é uma ação que pode ser intentada ao lado da ação de petição de herança, 23 justamente tendo em vista o fato de que existe ou pode existir, por meio da venda de ascendente a descendente, um desvirtuamento da legítima. Esse desvirtuamento vai a tal ponto que a nulidade ou anulabilidade não são parciais nesta hipótese, mas totais, contaminando o ato por inteiro, o qual não admite convalidação por assentimento posterior.

“Esta subsidiariedade para com a ação de petição de herança faz da ação de impugnação da venda de ascendente a descendente sem o consentimento dos demais uma ação que, no sistema anterior prescreve, como ação pessoal que é, no prazo de vinte anos. A ação de petição de herança é condenatória e não tem prazo expresso determinado em lei e, portanto, admite este regime de prazo prescricional. 24 E:

‘A hipótese do CC 167 § 1.º I cuida de interposição simulada, ou fictícia, de pessoa na realização do negócio. A norma contempla a hipótese de alguém agir por conta de outrem para celebrar negócio que irá projetar efeitos em seu próprio patrimônio, ocultando o sujeito verdadeiro do negócio’. 25

(...)

“Mas a subsidiariedade da ação de impugnação de compra e venda de ascendente a descendente defendida por Pontes de Miranda, mostra que ela vem depois da ação de petição de herança, esta sim condenatória, esta sim sujeita a prescrição.

Se ela é subsidiária à ação de petição de herança e é pressuposto lógico da ação de petição a morte do de cujus, dies a quo da contagem de seu prazo, não se pode falar em prescrição ou decadência da ação de desconstituição de venda a descendente durante a vida do ascendente, não apenas por razões de ordem afetiva, mas por razões de ordem jurídica. Ela terá seu prazo contado a partir da data do óbito do de cujus.

“A ação de invalidade da venda a descendente é meio de tutela de direitos hereditários, enquanto a petição de herança também o é. Como diz Oliveira Ascensão:

‘O meio-padrão de tutela do herdeiro continua a ser representado pela petição da herança. Recordemos que o herdeiro adquiriu, com a aceitação, a titularidade dos bens; e que sucedera já, desde a devolução, na posse que coubera ao autor da sucessão. Mas pode haver bens que não se encontravam na posse do autor da sucessão, ou pode de toda a maneira esta aquisição jurídica não ter seguimento no plano da atuação de terceiros. Daí a necessidade da previsão de algumas providências complementares’. 26

(...)

“No mesmo sentido, Álvaro Villaça afirma que: ‘Por tudo quanto exposto, não pode fluir, antes da morte do ascendente vendedor, o prazo de prescrição’. 27 Ainda de acordo com a opinião deste autor, seria absurda a propositura da ação em vida do vendedor porque seria uma forma de se permitir um acertamento das legítimas em vida, em ofensa ao sistema do direito brasileiro, que veda os contratos de direito das sucessões ( CC/1916 1.089 e CC 426). 28

“A ação ainda não nascida não prescreve, pois pendendo condição, a ação ainda não nasceu actio nondum natæ non præscribitur. Como afirma Câmara Leal a propósito da condição, ela é um: ‘acontecimento futuro, cuja realização é possível, mas incerta e independente de atividade das partes. Quando o nascimento ou a extinção do direito fica dependendo de uma condição, isto é, do evento de um acontecimento futuro, possível, incerto, esse direito é condicional. Diz-se suspensiva a condição quando dela depende o nascimento ou a aquisição do direito; e diz-se resolutiva, quando dela depende a extinção ou perda do direito. O direito subordinado a uma condição resolutiva tem existência atual e é exigível, podendo servir de fundamento a uma ação, quando violado ou desrespeitado, e, por isso, pode contra ele correr a prescrição. Mas, o direito sujeito a uma condição suspensiva não tem existência atual e não é exigível, não podendo, portanto, servir de fundamento a uma ação, pelo que não é passível de prescrição, uma vez que esta supõe, como condição elementar, uma ação exercitável: actioni nondum natæ non præscribitur’. 29

“O negócio pode ser fulminado e, no caso, com mais razão, pois, além de ter sido praticado em violação ao ordenamento jurídico, foi utilizada interposta pessoa para a sua prática, o que agrava a sua situação do ponto de vista da ilicitude invalidade.

“E é anulável esse tipo de negócio, principalmente quando ele se realiza por interposta pessoa, pois, nesse caso, que anular-se também essa simulada alienação”. 30

“O prazo é realmente subjetivo. O dies a quo é o da efetiva ciência do ilícito por parte dos terceiros prejudicados pela situação, demandantes na ação e não, como à primeira vista poderia parecer, um prazo objetivo e inexorável, que passaria a correr da data da primeira modificação estatutária, corrida nos idos de 2002 ou ainda da primeira compra e venda ou ainda da primeira doação. Em se tratando de negócio jurídico complexo, de um grupo de contratos, deve ser tratado como tal, como um grupo ou como uma unidade. Recebendo este tratamento unitário é que poderá ser corretamente enquadrado e merecer o agasalhamento dogmático próprio.

‘O termo inicial do prazo é o momento a partir do qual o titular do direito violado tenha ciência da violação.’ 31

“Ao se interpretar qualquer norma jurídica, especialmente em caso de dúvidas hermenêuticas, é preciso valer-se de premissas teleológicas, ou seja, lembrarmo-nos dos fins a que as normas se dirigem. O da norma do CC/1916 1132 é preservar quinhões hereditários e, deste modo, tem sentido e razão de ser como tal.

“Como o objetivo do art. 1.132 do CC é o de igualar as legítimas, a matéria somente pode ser objeto de discussão após a morte do vendedor ascendente. Tanto é verdade que este poderá, por testamento, ou igualar qualquer situação ocorrida, anteriormente, ou conferir mais a filhos seu, em detrimentos dos outros, desde que o premie nos limites de sua parte disponível. Pode, desse modo, o ascendente declarar, em seu testamento, que, havendo dúvidas sobre a realidade da venda feita a um seu filho, o valor do objeto vendido se considere, como herança testamentária, nessa parte de sua livre disponibilidade. Se isso a lei permite, não há que se falar em desigualdade da legítima”. 32

NERY JR., Nelson. Compra e venda societária entre ascendente e descendente. Soluções práticas de direito. São Paulo: Ed. RT, 2014. vol. 7, p. 737.

“No que se refere ao prazo para anular a referida compra e venda em virtude da falta de autorização dos demais descendentes e do cônjuge, deve-se entender que a Súmula 494 do STF está cancelada. Isso porque a dita ementa consagra prazo prescricional de 20 anos, contados da celebração do ato, para anular a compra e venda de ascendente a descendente celebrada sem as referidas autorizações.

“Ora, como o Código Civil de 2002 adota os critérios científicos de Agnelo Amorim Filho, para o caso em questão, o prazo é decadencial, e não prescricional o que é comum para as ações condenatórias. Por isso, aplica-se o prazo de dois anos, contados da celebração do negócio, previsto no art. 179 do CC/2002 , que, na opinião deste parecerista, cancelou tacitamente a dita Súmula. 33 O último dispositivo traz um prazo geral de decadência para a anulação de contratos e negócios jurídicos.

“Com tal fim, aprovou-se o Enunciado 368 CJF/STJ, na IV Jornada de Direito Civil, proposto por este parecerista em coautoria com o Prof. José Fernando Simão, prescrevendo que ‘o prazo para anular venda de ascendente para descendente é decadencial de dois anos (art. 179 do Código Civil)’. Reforce-se que a conclusão pela aplicação do prazo decadencial vem sendo adotada pela jurisprudência mais recente (por todos: STJ, REsp 771.736-0/SC, 3.ª T., j. 07.02.2006, v.u., rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito; TJSP, Ap c/ Rev 644.440.4/9, Acórdão 3671454/São Caetano do Sul, 6.ª Câm. de Direito Privado, j. 04.06.2009, rel. Des. Vito Guglielmi, DJESP 26.06.2009; TJMG, ApCiv 1.0518.05.085096-6/0011/Poços de Caldas, 15.ª Câm. Civ., j. 08.05.2008, rel. Des. Bitencourt Marcondes, DJEMG 04.06.2008). Cogita-se a incidência do prazo de 20 anos apenas para os atos anteriores, praticados na vigência da legislação anterior.”

TARTUCE, Flávio. Dação em pagamento. Simulação. Ato praticado na vigência do CC/1916 . Matéria de ordem pública. Retroatividade motivada do CC/2002 . Art. 2.035, parágrafo único, do CC/2002 . Função social do contrato. Imprescritibilidade da ação declaratória de nulidade. Revista de Direito Privado. vol. 56. p. 389. São Paulo: Ed. RT, out. 2013.

Aquisição por pessoa encarregada de zelar pelos bens do devedor

“N…

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jusbrasil.com.br
1 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1355224964/1-contrato-de-compra-e-venda-direito-civil-contratos