Direito Civil: Contratos

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5. Contrato de locação de coisas

5. Contrato de locação de coisas

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5 CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISAS

DOUTRINA

Conceito

(...) a locação é instituto próprio do regime de direito privado.”

PIRES, Luis Manuel Fonseca. A presunção de legitimidade e veracidade dos atos administrativos e o mito da inversão do ônus da prova emprejuízo dos administrados. Revista de Direito Constitucional eInternacional. vol. 54. p. 318. São Paulo: Ed. RT, jan. 2006.

“A locação é um contrato por meio do qual uma pessoa, denominada locador, obriga-se a conceder à outra, denominada locatária, o uso e gozo temporário de uma coisa infungível, mediante uma contrapartida pecuniária.

“Trata-se, pois, de contrato sinalagmático, simplesmente consensual, oneroso, comutativo, impessoal e de duração. 1

MARINÂNGELO, Rafael; MARINÂNGELO, Isabel. Aspectos relevantes às alterações da lei do inquilinatoLei 12.112, de 09.12.2009. Revista do Instituto dos Advogados de São Paulo. vol. 26. p. 147. São Paulo: Ed. RT, jul. 2010.

“Conceituando especificamente o contrato de locação de coisa, diz a autora citada ser ‘o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa retribuição’. Caio Mario da Silva Pereira, 2 acentuando restringir-se às coisas, define a locação como o ‘contrato pelo qual uma pessoa se obriga a ceder temporariamente o uso e o gozo de uma coisa não fungível, mediante certa remuneração’.

(....)

O desmembramento dos elementos constantes dos conceitos apresentados revela, em primeiro lugar, que na locação de bem móvel o objeto jurídico do contrato não é o bem, mas a atividade do locador em manter com o locatário o uso e gozo do bem em questão.

(...)

“Relembrando serem os três clássicos poderes inerentes ao domínio o uso, o gozo e a disposição, torna-se oportuno frisar que no contrato de locação, não existindo a possibilidade de inversão do título de propriedade eis que apenas se concedem o uso e o gozo de certo bem móvel, permanecendo à disposição, ainda, com o proprietário locador –, descaracterizada está a locação como criadora de uma simples obrigação de dar, com exaurimento instantâneo da atividade. O que existe, de fato, é uma avença cujos efeitos e obrigações persistem por determinado lapso temporal para ambos os contraentes, enquanto vigente o contrato, consistindo, pois, uma atividade contínua, de vigência diferida no tempo.

E em que consistiria tal atividade? Basta considerar que o locador coloca em poder do locatário um bem para que dele se utilize conforme permitido no instrumento contratual, garantindo-lhe plena utilização do bem enquanto vigente o contrato. Outrossim, espera receber, em razão de tal atividade, uma contraprestação pecuniária e, ao fim do contrato, o próprio bem locado, no mesmo estado em que se encontrava. Existe, pois, a prestação, pelo locador, de uma utilidade ao locatário, concretizada no uso e gozo de um bem móvel, pelo qual espera receber uma contraprestação pecuniária comutativa.”

ABREU, Rogério Gonçalves de. ISS e locação de bens móveis. Revista Tributária e de Finanças Públicas. vol. 57. p. 138. São Paulo: Ed. RT, jul. 2004.

“É sabido que o contrato de locação tem natureza consensual. Em oposição aos contratos de natureza real, em que se exige a entrega do objeto contratual para que o negócio jurídico bilateral se aperfeiçoe, a simples celebração do acordo de vontades já é capaz de configurar o contrato de locação. É o entendimento de Rogério Lauria Tucci e Álvaro Villaça Azevedo:

‘A locação é contrato típico, bilateral, oneroso, comutativo, consensual, não solene e principal. (…) A locação é ainda um contrato consensual, pois não se aperfeiçoa com a entrega do objeto locado, mas com o consentimento do locador, em locá-lo, e do locatário, em recebê-lo para os fins locatícios avençados’. 3 “Da mesma forma preleciona Alcides Tomasetti Jr.:

‘O contrato de locação opera no plano direito das obrigações, isto importa em que a parte locadora, pelo contrato, não constitui nem pode constituir qualquer direito real à parte locatária. A eficácia real (oponibilidade da própria posição jurídica) que a segunda parte do art. 8.º desta lei atribui ao instrumento contratual, averbado junto à matrícula do imóvel, e que contenha cláusulas determinativas do prazo contratual e de “vigência da locação” perante o novo adquirente da coisa, não implica a atribuição de nenhum direito real à parte locatária. Igualmente, não é de eficácia real a operatividade do registro na hipótese da última parte do art. 33, de maneira que o exercício do direito de preferência ali regulado também não configura uma posição jurídica subjetiva de direito das coisas’. 4

“Assim, classifica o autor o contrato de locação de imóvel urbano como sendo ‘um negócio jurídico bilateral de direito de obrigações que se configura pela formação do consentimento declarado por duas partes no sentido que a primeira delas (a parte locadora) entregue à segunda (a parte locatária), temporariamente e mediante contraprestação periódica ou antecipada, a posse de um terreno sobre o qual exista ou não uma edificação, para que tal coisa seja usada e fruída ou usada ou fruída – pela respectiva destinação a fim de morada habitual, a fim de estadia restrita ou a fim empresarial, desde que não estejam esses fins de algum modo subordinados a atividade agrária ou agroindustrial’. 5

“Se o contrato de locação é contrato solo consensu, a entrega da posse pelo locador ao locatário é ato de cumprimento do contrato. O contrato de locação de imóvel urbano tem como elementos essenciais o dever de prestar o uso e/ou a fruição da coisa imóvel mediante a entrega da posse correspondente; de contraprestar a retribuição devida por causa daquela entrega; o consentimento das partes sobre a duração no tempo desse programa de prestações correspectivas e a destinação da coisa imóvel. 6

“Destarte, porque relativos ao ‘núcleo conceptual’ 7 do tipo de contrato, caso ausente algum dos elementos essenciais acima citados, este contrato não suportará a configuração de contrato de locação, razão pela qual a entrega do ivel pelo locador ao locatário é motivo de cumprimento do contrato.”

NERY JR., Nelson. Distrato de contrato de locação. Soluções práticas de direito Pareceres. São Paulo: Ed. RT, 2010. vol. 2. p. 477.

“Atualmente, a locação imobiliária urbana é disciplinada de forma geral pela Lei do Inquilinato, Lei 8.245, de 18.10.1991, após vários diplomas legais que regularam a matéria.

“A locação é contrato bilateral, oneroso, consensual, comutativo e não solene, pelo qual uma pessoa a outra, em caráter temporário, o uso e gozo da coisa fungível (locação de coisas), a prestação de um serviço (locação de serviço) e a execução de trabalho determinado (empreitada), mediante remuneração.

“Conforme o art. 1.º, a lei disciplina a locação de imóvel urbano. Considera-se imóvel urbano conforme sua destinação e não de acordo com sua localização. Ainda que situado em área rural, mas destinado à moradia ou ao comércio, o imóvel deve ser considerado urbano para fins de locação e do direito que a rege. Prédio, na acepção jurídica, pode ser edificado ou não; isto é, o objeto da locação poderá ser uma casa, um apartamento, um armazém, ou simplesmente um terreno.”

TWORKOWSKI, Carlos Alberto. A averbação e o registro dos contratos de locação no registro de imóveis: repercussões legais. Revista de Direito Imobiliário. vol. 62. p. 15. São Paulo: Ed. RT, jan. 2007.

Locação predial

“O Des. Ricardo Teixeira Brancato é claro: ‘A locação de coisas imóveis é, hoje, matéria de ordem pública, embora esteja contemplada pelo Direito Privado. Toda ela é regida pela legislação especial do inquilinato que, neste ponto, derrogou o Código Civil’. 8

“Corrente robusta de nossa doutrina enxerga como objetivo do legislador, ao conceber a Lei 8.245/1991, a proteção do inquilino, considerado a parte mais fraca na relação locatícia, 9 - 10 até porque, na percepção de Fábio Konder Comparato: ‘É logicamente insustentável ter como iguais perante a lei a sociedade multinacional e a quitanda da esquina; a empresa energética e a fábrica de confeitos; o conglomerado financeiro e o conjunto de diversões circenses’. 11

BUSHATSKY, Jaques. Nulidade de cláusula em contrato de locação. Revista dos Tribunais. vol. 736. p. 117. São Paulo: Ed. RT, fev. 1997.

“Do art. 1.º conclui-se o âmbito de abrangência (...): as locações urbanas, para fins residenciais ou não residenciais, exceto aquelas que englobam imóveis da União, dos Estados, dos Municípios e de suas autarquias; as que envolvem vagas autônomas de garagem ou de espaços de estacionamento de veículos; as de espaços destinados à publicidade; as referentes a apart-hotéis, hotéis residências ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais autorizados a funcionar; e contratos relativos a arrendamento mercantil, que serão disciplinados pelo Código Civil, ou pelas leis específicas existentes.

“Ressalta o dispositivo o tipo de imóvel objeto da lei, devendo ser urbano. Mas, no conceito de urbano deve-se ter em conta a destinação. Mesmo que localizado o prédio em zona rural, desde, porém, que a finalidade seja para a residência ou o comércio, a incidência da Lei 8.245.

“De outra parte, quanto aos imóveis para fins não residenciais, afora as hipóteses do art. 10, todas as espécies de locações passaram a ser abrangidas pela lei em epígrafe.

“Relativamente aos imóveis comerciais, industriais, e aos utilizados por sociedades civis com fim lucrativo, dois regimes: o primeiro, aplicável àqueles contratos escritos, com prazo determinado, ou soma dos prazos ininterruptos, igual a cinco anos. Trata-se, aqui, das locações que eram reguladas pela antiga Lei de Luvas (Dec. 24.150/1934).

“O segundo, concernente aos contratos excluídos da categoria acima, e locados por qualquer tempo, que não atingem o lapso temporal que assegura a ação renovatória.”

(...)

“Trata-se de rescisão com denúncia motivada ou cheia porque o locador deve dar uma razão ou justificativa para a retomada do imóvel ou o despejo, que não ocorre por simples decurso de prazo, ou por se encontrar por prazo indeterminado.

“O art. 9.º elenca as hipóteses previstas para as duas espécies de locações, isto é, residenciais e não residenciais, independentemente do prazo e da vigência do contrato. Admite-se a ação de despejo mesmo que não vencido o prazo, nas seguintes ocorrências:

“I Se houver mútuo acordo celebrado pelos contratantes, estabelecendo um prazo para o término da locação. Evidente que não se cuida, aqui, de convenção inserida no contrato. Depois de certo prazo, os contratantes celebram um acordo, comprometendo-se o locatário a desocupar o imóvel, como seguidamente ocorre em juízo.

II – Em decorrência da prática de infração legal ou contratual. Exemplo típico é a sublocação, ou a cessão, ao arrepio da vontade do locador.

III – Por falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Esta causa se encontra incluída na previsão anterior, não carecendo que viesse discriminada.

IV – Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.”

(...)

“Eis os casos consignados na lei, quando se opera com a simples denúncia, sem a necessidade de expor motivos específicos:

“I – Na extinção de usufruto ou de fideicomisso, em locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário. Impõe-se, antes, a notificação, dando-se o prazo de 30 dias para a desocupação. Não a rescisão se manifestada aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário (art. 7.º).

“Terá o nu-proprietário ou fideicomissário o prazo de 90 dias, contado da averbação da extinção do usufruto, ou da extinção do fideicomisso, para exercitar a denúncia. Do contrário, presume-se a concordância na manutenção da locação (art. 7.º, parágrafo único).

II – De igual modo, rescinde-se pela simples denúncia se o imóvel for alienado pelo adquirente, que concederá 90 dias para a restituição voluntária do prédio, direito não concedido, entretanto, nas locações com prazo determinado e cláusula de vigência em caso de alienação, estando o contrato averbado junto à matrícula do imóvel (art. 8.º).

“Assinale-se que ao adquirente é assegurado o período de 90 dias, contado da data do registro da venda ou do compromisso, para formalizar a denúncia (art. 8.º, § 2.º).

“Estende-se o direito ao promissário comprador e ao promissário cessionário, desde que se encontrem imitidos na posse, e for o contrato irrevogável e registrado no ofício imobiliário.”

RIZZARDO, Arnaldo. A nova lei do inquilinato. Doutrinas essenciais Obrigações e contratos. São Paulo: Ed. RT, jun. 2011. vol. 5. p. 533.

Locação residencial

“No pertinente, todavia, às locações residenciais, mantém-se o poder de controle do governo, porquanto os reajustes deverão seguir os critérios previstos na legislação específica (art. 17, parágrafo único).

“É assegurado, no entanto, para as locações novas, a liberdade absoluta na fixação do novo aluguel e na modificação de cláusula de reajuste (art. 18). Inclusive quanto às locações residenciais, no tocante à periodicidade de reajuste, podendo ser mensal, bem como no tocante ao preço e indicador ou indexador de reajustamento, para as locações novas, e as vigentes ao tempo da entrada em vigor da nova lei desde que decorridos mais de cinco anos. Efetivamente, reza o art. 85: ‘Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajuste, vedada a vinculação à variação cambial e moeda estrangeira:

‘I dos imóveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;

‘II – dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após 5 (cinco) anos de entrada em vigor desta lei’.

(...)

“Várias são as normas que tratam isoladamente da rescisão das locações contratadas para fins residenciais. de se destacar as situações que se enquadram e aquelas que não se enquadram na denúncia vazia.

“O art. 47 possibilita o despejo por várias razões, mesmo que o prazo seja inferior a 30 meses, desde, porém, que se o vencimento. De observar que, se inferior o prazo, dá-se a prorrogação automática, não podendo sequer levar-se a termo a denúncia. Então, como se verá, exclusivamente se a vigência do contrato ultrapassar a cinco anos permite-se a retomada, ou nas demais hipóteses do art. 47.

“Eis a discriminação:

“I Nos casos do art. 9.º, i.e., por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em virtude da falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos; e para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recusa a consenti-las.

“II Em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego. Há de existir um contrato de locação, paralelamente ao contrato de trabalho. Não se caracterizará a situação relativamente às ocupações por zeladores de edifícios, empregados do condomínio, se não o contrato de locação, em que expressamente conste o valor locatício. Ademais, a razão de residir em dependência do edifício é uma condição do trabalho, sem o que tornar-se-ia difícil o exercício da função. O salário, pode-se afirmar, representa a contraprestação das atividades exercidas e da própria moradia no prédio, indispensável em face da exigência da constante presença no local, inclusive durante a noite.

“III – Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

“Talvez nesta ampla abertura para a retomada motivada apareça a maioria das ações de despejo em imóveis residenciais, quando o contrato contiver prazo inferior a dois anos e meio. Aliás, nos últimos anos de vigência da Lei 6.649 grande era o índice de lides fundadas num dos fundamentos acima, em que se reconhecia forte a presunção da sinceridade do pedido.

“Importante observar, aqui, ser imprescindível demonstrar a necessidade se o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com igual finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; da mesma forma se impõe a prova se o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio (art. 47, § 1.º, a e b). A lei anterior não previa esta última possibilidade de retomada, se o ascendente ou descendente ocupasse imóvel próprio.

“Impõe-se, outrossim, a prova da propriedade, ou da promessa de compra e venda, ou da promessa de cessão, com imissão na posse e registro do contrato (art. 47, § 2.º).

Nos casos do n. 111, com a retomada, a exemplo do que ocorria com a legislação anterior, concede o art. 61 o prazo de seis meses para a desocupação, contado da citação, ficando isento de custas e honorários advocatícios, se cumprir o avençado.

“IV Se for pedido para demolição ou edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

“É imprescindível a prova da propriedade, ou da promessa de compra e venda, ou da cessão de promessa de compra e venda, com imissão na posse do imóvel e registro imobiliário já efetuado (art. 47, § 2.º). Se o locatário concordar com a desocupação, terá seis meses para tanto, ficando dispensado de custas e honorários caso atender o prometido (art. 61).

“Introduziu o art. 46 a retomada pelo simples vencimento do contrato, desde que igual ou superior a 30 meses, ou dois anos e meio. Eis a redação: ‘Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso’.

“Está aí a manifestação mais clara de denúncia vazia, embora a locação seja residencial, podendo o locador pedir o imóvel pelo simples fato do vencimento do prazo.

“De acordo com a regra, terá o locador o interregno temporal de 30 dias para ingressar com a ação. Do contrário, transforma-se em prorrogada a locação, ou por prazo indeterminado.

“É o que desponta do § 1.º do citado dispositivo: ‘Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato’.

“Depreendem-se os seguintes requisitos para a simples retomada, por vencimento do prazo:

“I que o contrato seja por escrito;

“II o prazo igual ou superior a trinta meses;

“III o ajuizamento da ação no espaço de trinta dias, a contar do vencimento do contrato.

“Deixando, pois, o locador transcorrer o lapso de um mês após o vencimento, o contrato passa a reger-se por uma disposição que trata da denúncia vazia de locações residenciais que vigem por tempo indeterminado. Cuida-se do § 2.º do art. 46: ‘Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação’.

“Assim, a única diferença da denúncia vazia no vencimento do contrato é a concessão do prazo de 30 dias por meio de notificação.

“A qualquer tempo faculta-se o exercício da denúncia para a desocupação. “Não ocorrendo a espontânea restituição, e ingressando o locador com a ação, ainda é permitido ao locatário concordar com a saída voluntária do imóvel, concedendo-lhe, então, o art. 61, o lapso de seis meses para ficar no imóvel, e a dispensa de custas e honorários se cumprir o prometido.

“Cabe, outrossim, a denúncia imotivada se a vigência ininterrupta do contrato ultrapassar a cinco anos (art. 47, V).

“Está neste dispositivo, mal colocado no contexto que trata das rescisões da locação, mais uma novidade em nossa tradição jurídica. Se o contrato for inferior a 30 meses, sabe-se que a retomada subordina-se às previsões do art. 47, I a IV. Caso, entretanto, nenhuma possibilidade for encontrada nos referidos incisos, resta ao locador a retomada por decurso do tempo, dispensando-se, aqui, a notificação ou interpelação prévia, e podendo o contrato ser verbal ou por escrito.

“Percebe-se a intenção do legislador em impedir as longas locações, dando ao locador instrumentos para desconstituí-las.”

RIZZARDO, Arnaldo. A nova lei do inquilinato. Doutrinas essenciais Obrigações e contratos. São Paulo: Ed. RT, jun. 2011. vol. 5. p. 533.

Locação para temporada

“Outra novidade diz respeito aos imóveis locados por temporada, destinados à residência temporária, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras no imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, contratada a locação por prazo não superior a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel (art. 48). Importantes disposições aparecem discriminadas, como a obrigatoriedade na descrição dos móveis e utensílios que guarnecem o imóvel, o estado em que se encontram, a possibilidade em receber antecipadamente os aluguéis e encargos, e de impor qualquer tipo de garantia, se não adiantados os aluguéis, e a prorrogação automática do contrato, passando a ser por tempo indeterminado caso, vencido o contrato, não se opuser o locador no lapso temporal de 30 dias, hipótese em que a denúncia somente poderá se operar após 30 meses de seu início, ou nas situações de denúncia cheia.”

(...)

“Igualmente na locação por temporada, não excedente a três meses, autoriza-se a ação direta de despejo, independentemente de notificação prévia, se proposta a ação no prazo de 30 dias do vencimento (art. 50).

“De ressaltar que a locação por temporada, uma vez não promovido o despejo nos 30 dias que se seguirem ao término do prazo, transforma-se por prazo indeterminado. a denúncia é permitida somente depois de 30 meses de seu início. Mas a retomada dispensa a denúncia, depois de passado esse período, nas situações do art. 47, I a IV. E a conclusão que emana do art. 50, parágrafo único: ‘Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após 30 (trinta) meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47’. Da redação, à primeira vista, parece constar a exigência da denúncia nos casos do art. 47. Todavia, se a lei não exige a denúncia na retomada fundada naqueles incisos em locações residenciais comuns, não é justificável que imponha maior formalismo se a prorrogação é de locação por temporada, ou de reduzido prazo.”

RIZZARDO, Arnaldo. A nova lei do inquilinato. Doutrinas essenciais Obrigações e contratos. São Paulo: Ed. RT, jun. 2011. vol. 5. p. 533.

Locação não residencial

“Importante inovação veio introduzida no art. 55, no atinente às locações efetuadas para pessoas jurídicas, empregando-se o imóvel no uso de pessoas ligadas às mesmas. Reza o dispositivo: ‘Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados’.

“Não importa se a locação se destina à habitação apenas da pessoa ligada à pessoa jurídica, ou a ela e seus familiares. Cumpre que a destinação do imóvel decorra em razão de uma determinada atividade que deve realizar tal pessoa, a qual exige a mudança de local de residência, no mesmo permanecendo enquanto exercer a função ligada à empresa.”

(...)

“Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

“O fato do vencimento autoriza a ação, desde que promovida em 30 dias, ou se não manifestar o locador outra forma de oposição, como encerra o parágrafo único do dispositivo: ‘Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado’.

“Nota-se o aperfeiçoamento da lei relativamente ao diploma revogado, que deixava a cargo das interpretações a configuração da prorrogação ou não do contrato.

“Quanto às locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses, segundo permite o art. 53:

“I – Naquelas assinaladas no art. 9.º, ou seja, por mútuo acordo, infração de obrigações legais ou contratuais, falta de pagamento de aluguéis e encargos, e realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, sem possibilidade de permanência do locatário no imóvel, ou, podendo, se recusar ele a consenti-las.

“II – Se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% da área útil.

“Nessas eventualidades, é prescindível a denúncia, mesmo porque seria motivada, o que não se coaduna com o tipo de locação. De outro lado, se procedente a ação, o prazo de desocupação é bem mais amplo que em outras locações, conforme será observado adiante.

“Em suma, tais locações não estão sujeitas à denúncia vazia, diversamente do que ocorre com outras espécies.

“A notificação, no entanto, é necessária, quanto às demais locações para fins não residenciais, unicamente se os contratos se prorrogam, tornando-se por tempo indeterminado. É a previsão do art. 57: ‘O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário 30 (trinta) dias para a desocupação’.

“Conforme é sabido, o contrato é considerado por tempo indeterminado desde que não manifestada a oposição no prazo de 30 dias após o seu vencimento.”

RIZZARDO, Arnaldo. A nova lei do inquilinato. Doutrinas essenciais Obrigações e contratos. São Paulo: Ed. RT, jun. 2011. vol. 5. p. 533.

“Os contratos de locação não residencial, regulados pela Lei 8.245/1991, têm uma séria de proteções especiais que visam harmonizar a finalidade, do ponto de vista social, dessa espécie de contrato, e os anseios do proprietário do imóvel ao disponibilizá-lo para uso de outrem como forma de exploração econômica do bem.

“Com efeito, tendo em vista que essa espécie de locação está voltada ao funcionamento do mercado, que trata de uso de imóveis para finalidades comerciais, a função social desse tipo de contrato pode ser entendida como a garantia de desenvolvimento econômico e concorrencial e de aperfeiçoamento do comércio, em prol de toda a sociedade. Sob essa perspectiva, a proteção especial desse tipo contratual, notadamente no que diz respeito à figura do locatário, buscada por meio da lei do inquilinato, pode ser entendida como a consubstanciação da função social dessa mesma espécie de contrato.

“Pois bem. Entre as garantias especiais reservadas aos contratos de locação não residencial interessa ao escopo dessa pesquisa, fundamentalmente, a prerrogativa da propositura de ação renovatória do contratos de locação quando presentes determinados requisitos que geram o direito potestativo do locatário, contra o locador, de ver garantida a continuidade de seu contratos de locação. Vale lembrar que esse tipo de garantia é consentânea com a ideia da concretização da função social da locação não residencial, de vez que visa a proteger o ponto comercial constituído pelo locatário no local em que vem desenvolvendo sua atividade econômica.”

“De acordo com o art. 51 da Lei 8.245/1991:

‘Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos’.

“A redação do artigo deixa clara a finalidade da proteção anteriormente mencionada, já que cria condições especiais para a renovação do contrato de locação para as situações em que o comerciante tenha consolidado seu negócio em determinado local e, depois de ter firmado seu ponto e sua clientela, deseje permanecer executando a mesma atividade econômica onde tem seu negócio estruturado.

“De acordo com a dicção do artigo, têm direito à renovação compulsória do contrato de locação, portanto, aqueles locatários empresários que exerçam a mesma atividade mais de três anos no imóvel locado, e tenham contrato escrito de locação cujo prazo some, no mínimo, cinco anos, ainda que referido prazo não seja ininterrupto.

“A lei de locações, no entanto, cria uma condição sine qua non para o direito à renovação da locação: o locatário deve ajuizar ação renovatória contra o locador, no prazo de 1 ano a 6 meses antes do vencimento do prazo do contrato de locação em vigor. 12 Sem a propositura dessa ação, perde-se o direito à renovação do contrato.

“É inegável que a renovação do contrato, ainda que buscada por via judicial, importa na celebração de um novo contrato, que substituirá e revogará as disposições do contrato anteriormente em vigor e cuja vigência está por se encerrar. Tem-se, assim, um novo instrumento contratual, apto a regular todas as condições inerentes ao negócio.

“Se é certo que a lei cria os requisitos mínimos a ser observados para o direito à renovação do contrato, é também certo que essa renovação pode ser alcançada por meio de negociações livremente guiadas pelas partes, voltadas à celebração de um novo contrato de locação que substitua o anterior. É exatamente nesse ponto que nasce o maior problema a ser enfrentado por esse estudo, nos tópicos que a este seguirão: o que pode acontecer se, durante o curso do prazo que o locatário teria para exercer seu direito potestativo contra o locador de renovar o contrato de locação, locador e locatário iniciarem conversações para a celebração de um novo contrato, mostrando-se igualmente empenhados e confiantes na celebração do negócio, sem necessidade de recurso ao Judiciário.

“É fato que as negociações elidirão o interesse do locatário de ingressar em juízo para ver assegurado direito que, acredita, será alcançado por via amigável com o locador do imóvel, o que levará, inevitavelmente, à perda do direito à propositura da ação renovatória. O que aconteceria, então, se, após o decurso do prazo para a propositura da ação, o locador, que havia se mostrado interessado na renovação do contrato, resolvesse abandonar repentinamente as tratativas, deixando o locatário desprotegido e sem direito à renovação da locação?

“De acordo com a atual estrutura proposta à responsabilidade civil pré-contratual, surgiria para o locatário prejudicado, tão somente, o direito à reparação pelos danos causados pelo locador. (...)

“Para os casos de renovação do contrato de locação não residencial, quando presentes os requisitos do art. 51 da Lei do Inquilinato, portanto, referidos requisitos devem ser adaptados às circunstâncias especiais desse tipo de negociação.

“No que diz respeito à existência de tratativas, pode-se pensar na situação em que as partes locador e locatário iniciem as conversações para a renovação do contrato de locação não residencial, ainda que em situação em que o locatário teria direito à renovação judicial do contrato, isto é, quando o mesmo for formalizado por escrito, seu prazo for igual ou superior a cinco anos (não necessitando ser ininterruptos) e a atividade exercida pelo locatário no imóvel locado seja a mesma há, no mínimo, três anos.

“Pense-se, por exemplo, na aproximação entre locador e locatário para discutir os termos principais do futuro contrato, como seu prazo de vigência e o novo aluguel a ser pago pelo locador. Ambas as partes estariam, nessas circunstâncias, igualmente empenhadas em resolver a situação pela via extrajudicial, de maneira amigável, o que importaria, também, na redução dos custos inerentes à renovação do contrato, ao se eliminar a necessidade de recurso ao Judiciário.

“Verificadas as negociações por parte do locador e do locatário, dever-se-ia ter presente, também, a confiança, pelo locatário, na celebração do negócio. Essa confiança decorreria, necessariamente, dos sinais apresentados pelo locador de que haveria, realmente, interesse na prorrogação da locação. Nesse sentido, se este já inicia conversações sobre os preços futuros do aluguel, sobre o prazo do contrato, e dá mostra de que está concordando com as propostas do locatário a esse respeito, tem-se que no locatário pode surgir uma confiança legítima na celebração do negócio, que apenas reforçaria sua ideia de ser desnecessária a propositura de uma ação judicial para resguardar seu direito.

“Aliás, uma vez presente essa confiança, pareceria ao locatário verdadeira má-fé o ingresso em juízo, e a ação respectiva também prescindiria de uma das condições da ação, qual seja, o interesse de agir. De fato, se o locatário ingressasse em juízo para ver reconhecido direito que ainda estivesse sob negociação entre as partes, e sobre o qual existisse, ainda que aparentemente, relativo consenso, o recurso ao Judiciário seria desnecessário, bem como o pronunciamento judicial a respeito da matéria, que não haveria, a princípio, conflito a ser dirimido.

“É certo que a confiança na celebração do negócio, verificada quando o locador dá evidentes sinais de que tem genuíno interesse na celebração do novo contrato, também deve ser auferida caso a caso. Como parâmetro, adota-se, tal como visto anteriormente, o discernimento que um homem médio teria em circunstâncias iguais àquelas em que o locatário se encontrava quando passou a acreditar na assinatura do novo contrato. Nesse sentido, deve-se buscar, objetivamente, identificar se a confiança despertada no locatário realmente decorre de uma conduta do locador capaz de convencer o homem médio de que as negociações teriam um desfecho bem-sucedido.

“Sob essa perspectiva, o rompimento injustificado das tratativas, pelo locador, seria a abrupta interrupção das conversações, quando o locatário já estivesse certo da celebração do contrato.

“Como visto anteriormente, o conceito de ‘rompimento injustificado’ é demasiadamente aberto, motivo pelo qual seu conteúdo também deve ser buscado caso a caso. É impossível se determinar, a priori, motivos que pareceriam legítimos ao abandono das negociações. Imagine-se, por exemplo, a existência de melhor proposta, apontada por parte da doutrina como motivo legítimo para a cessação das negociações.

“No caso específico da renovação da locação, essa razão poderia vir a ser considerada ilegítima se o locador levasse o locatário a crer na celebração do contrato, induzindo-o a perder o prazo para a propositura da ação renovatória e, após, alegando ter recebido melhor oferta para o valor do aluguel como motivo para abandonar as negociações com o então locatário. Não pareceria legítimo, nessas circunstâncias, admitir que a conduta do locador pudesse caracterizar um justo motivo para o abandono das negociações, de vez que a perda do direito p…

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jusbrasil.com.br
3 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1355224969/5-contrato-de-locacao-de-coisas-direito-civil-contratos