11 ARRAS E SINAL

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Conceito

“O vetusto instituto das arras, do latim arrha, 1 encerra a ideia de garantia, reforço. Sinônimo de sinal, sua origem está assentada no direito de família, muito embora tenha sido no direito das obrigações o alcance de seu vasto desenvolvimento conceitual.

Em verdade, as arras correspondem à quantia paga ou ao bem entregue, por um dos contratantes ao outro, como sinal de confirmação/execução do contrato ou como forma de permitir um eventual arrependimento das partes. 2 O sinal, como sua denominação indica, representa um meio de prova da vontade séria e firme de contratar. 3

Mister que se advirta, pois, que o sinal somente possui respaldo legal nos contratos bilaterais quantos aos efeitos, ou seja, naqueles em que surgem prestações e contraprestações para ambas as partes”. 4

Sombra, Thiago Luís Santos. As arras e a cláusula penal no Código Civil de 2002. RT 917/75, mar. 2012.

Arras confirmatórias

“As arras ou sinal são a ‘importância em dinheiro ou a coisa dada por um contratante ao outro, por ocasião da conclusão do contrato, com o escopo de firmar a presunção de acordo final e tornar obrigatório o ajuste, ou ainda, excepcionalmente, com o propósito de assegurar, para cada um dos contratantes, o direito de arrependimento’. 5

Após certa controvérsia na vigência do Código Civil de 1916, o Código Civil de 2002 aparentemente distinguiu a regulação das arras em dois tipos, conforme sua diversidade funcional: confirmatórias e penitenciais. Não há separação legal entre as arras com função indenizatória ou com função punitiva, reunindo-se ambas no âmbito do que se denomina arras confirmatórias. 6 (...)

No silêncio do pacto, as arras serão confirmatórias, expressão usada para destacar o compromisso existente entre as partes e assegurando a satisfação das obrigações. 7 Nesse caso, são aplicáveis os arts. 417 a 419 do CC/2002 , que desenham quatro cenários para a atuação das arras. Primeiro, ocorrendo a execução satisfatória do contrato as arras serão devolvidas a quem as deu ou, se forem da mesma espécie da obrigação principal, serão reputadas princípio de pagamento. 8 Assim, na praxe de o comprador dar o sinal em dinheiro, este valor deve ser abatido no momento do pagamento, arcando o comprador apenas com o restante do preço.

De outro lado, ocorrendo inexecução do contrato, mas por fato não imputável a qualquer das partes (e.g., caso fortuito), as arras serão simplesmente devolvidas a quem as deu, resolvido o contrato por impossibilidade superveniente e restituídos os contratantes ao status quo ante.

Se, no entanto, houver inexecução por fato imputável a quem deu as arras – por exemplo, o promitente-comprador que desiste de adquirir o imóvel por encontrar outro que reputa melhor –, as arras serão perdidas em favor de quem as deu. Aqui se demonstra claramente sua função principal: aquele que recebeu as arras como confirmação da seriedade do negócio e, depois, é frustrado pelo comportamento culposo da outra parte, poderá reter as arras, a título de mínimo indenizatório dos prejuízos sofridos.

Essa característica das arras de predeterminar um mínimo …