Registros Públicos Sob Curadoria de Alberto Gentil de Almeida Pedroso

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2 - Disciplina das retificações de matrículas – Parte I

2 - Disciplina das retificações de matrículas – Parte I

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Disciplina das retificações de matrículas – PARTE I

Autor: Cezar Eduardo Machado

Curador: Alberto Gentil de Almeida Pedroso

Doutorando em Direito na Universidade Nove de Julho (Uninove). Especialista em Direito Civil e Mestre em Direito. Recebeu menção honrosa acadêmica no CONPEDI XXII. Professor da Escola Paulista da Magistratura (EPM) nos cursos de pós-graduação em Direito Civil, Direito Processual Civil e Registros Públicos. Professor e Coordenador do Curso Registrando com Gentil – CP IURIS em Direito Notarial e Registral. Juiz de Direito do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Juiz Assessor da Corregedoria-Geral da Justiça nos biênios 2012-2013 (gestão do Des. José Renato Nalini), 2014-2015 (Des. Hamilton Akel), 2016-2017 (Des. Manoel Pereira Calças) e 2020-2021 (Des. Ricardo Anafe). Juiz de Direito Titular da 8ª Vara Cível da Comarca de Santo André/SP. Juiz Corregedor Permanente dos Registros de Imóveis da Comarca de Santo André/SP. Autor de diversas obras jurídicas especializadas em Registros Públicos, notadamente da coleção Direito Imobiliário da Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais.

RESUMO

O objetivo deste trabalho final de conclusão do 4º Curso de Pós-Graduação Lato Sensu – Especialização em Direito Notarial e Registral é abordar o tema das Retificações de Matrículas de imóveis urbanos e rurais em cenário atual, conforme disciplina da Lei de Registros Publicos atualmente vigente, bem como da legislação esparsa e doutrina aplicável à espécie. Dessa forma, foi abordada nesse trabalho toda a evolução histórica do direito registrário brasileiro, desde a instituição da política de ocupação das terras da colônia portuguesa, com a concessão das Cartas de Sesmarias aos donatários e os principais acontecimentos de fato e de direito para criação dos títulos de propriedade e suas descrições altamente especializadas conforme se verifica nos dias atuais. Essa abordagem foi realizada enfrentando cada um dos princípios que regem à matéria registral no sistema brasileiro e estabelecendo conceitos técnicos e classificações. A hipótese de “erro evidente” prevista na legislação anterior como única forma de retificação admitida pelo sistema foi, também, abordada, de forma que a origem restrita da retificação administrativa ficou clara. Abordamos, também, as hipóteses e procedimentos à disposição dos oficiais de registros e dos interessados para retificação unilateral das matrículas e para a retificação bilateral, com suas minúcias pra garantir a preservação do direito de terceiros. O procedimento judicial para retificação de matrícula ou o administrativo para apuração de remanescente também foram abordados. Por fim, fizeram parte do estudo os conceitos estabelecidos pelas normas e doutrina acerca dos imóveis rurais, as particularidades que devem ser estabelecidas diante da caracterização de um imóvel como de natureza rural e o georreferenciamento dos vértices de suas coordenadas exigidos desde a reforma estabelecida pela Lei n.º 10.267/2001. Dessa forma, acreditamos que o tema das retificações de matrículas foi amplamente analisado, sempre destacando a importância que o tema merece como instrumento de contribuição para a especialização dos imóveis, sua precisa descrição e, por consequência, a segurança jurídica que é objetivo do sistema.

Palavras-Chave: Registo de Imóveis. Matrícula. Retificação. Especialidade.

1. INTRODUÇÃO

As Retificações de Matrículas no Sistema Registrário Brasileiro consistem no instrumento principal para aperfeiçoamento da especialidade subjetiva e objetiva dos imóveis e, por via de consequência, são importante vetor de segurança jurídica buscada pelo sistema do fólio real, em que cada imóvel deve corresponder a um único registro perfeitamente individualizado, denominado matrícula.

Ao longo da história do direito registral, verificamos a precariedade dos elementos de descrição e confrontação dos imóveis, principalmente rurais, onde, cotidianamente, eram utilizados elementos naturais, como rios, córregos, riachos, brejos, pedras, árvores etc., como marcos e descrições, até mesmo sem ângulo e rumos, com extensões imprecisas e, muitas vezes, contendo expressões “aproximadamente” ou “mais ou menos”.

Isso decorreu, também, em razão dos rudimentares instrumentos de medição e desconhecimento dos imóveis, com descrições e medições extremamente imprecisas.

Obviamente que a precariedade das descrições levava ao desconhecimento dos reais limites de um imóvel, ensejando invasões ou disputas imobiliárias.

A bem da verdade, não apenas esses problemas eram verificados, mas, também, aqueles decorrentes do mercado financeiro e do sistema de crédito e garantias, pois, além de não se saber exatamente os limites imobiliários, era de difícil identificação do seu proprietário.

Isso porque não existia, antes do final do século XIX, um local próprio e específico que concentrasse os registros das propriedades e pudesse, de maneira segura e organizada, certificar a existência de um determinado imóvel e seu real proprietário.

Vale lembrar que nem mesmo a propriedade era na maioria das vezes reconhecida, seja em razão da herança do sistema de sesmarias, seja em razão do regime de posses que durou até a edição da Lei de Terras, em 1850.

Com a necessidade de acesso ao crédito e, por consequência, de garantia real visando o adimplemento, teve surgimento no Brasil, com a Lei Hipotecária de 1864, a figura da transcrição dos títulos translativos de propriedades e o “registro geral”.

A partir daí, foi desenvolvido um sistema de registro das propriedades, com os primeiros traços de especialidade registral, com a instituição legal de um “Registro Geral”, por comarca, a cargo dos “officiaes Do registro geral”.

Dessa forma, a Lei 1.237/1864 e seu Decreto Regulamentador foram o marco inicial e primeira norma regulamentadora sobre os registros imobiliários, seus livros, requisitos e princípios, até sua substituição pelo Decreto 169-A.

Com a entrada em vigor do Código Civil de 1916, ficou instituída a presunção de propriedade, com a inscrição do título ou sua transcrição no registro imobiliário, mas manteve-se o indicador pessoal como ordem registral e assim se seguiu até a edição da Lei 6.015/73.

Com a entrada em vigor da atual Lei de Registros Publicos, houve verdadeira revolução na esfera registral, pois foi instituído o fólio real, ou seja, uma folha específica, denominada matrícula, que conteria a vida de cada imóvel.

A matrícula, por sua vez, deve conter elementos de descrição precisa, indicados na legislação, que permitem especificar e individualizar cada imóvel.

Ocorre que, seja por herança das descrições precárias que historicamente formaram os títulos, seja por aperfeiçoamento dos métodos e tecnologias de identificação topográfica, as matrículas necessitaram e continuam necessitando aperfeiçoamento das descrições objetivas e subjetivas.

Nesse contexto, as Retificações de Registros de Matrículas consistem no principal instrumento disponível aos interessados que visa imprimir maior especificação aos imóveis e, por consequência, segurança ao sistema registral, seja ele relativo a transmissão, instituição de garantia ou direito real.

Nesse trabalho, desejamos abordar esse instrumento a partir da Evolução História do Direito Registral, os Princípios de Direito que o regem, Conceitos, Procedimentos e Classificações, tanto …

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jusbrasil.com.br
1 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1509185999/2-disciplina-das-retificacoes-de-matriculas-parte-i-registros-publicos-sob-curadoria-de-alberto-gentil-de-almeida-pedroso